고가주택 비과세부분의 과세 양도차익 계산방법

요지 고가주택의 주택부분 중 일부만 비과세요건을 충족한 경우, 해당고가주택의 비과세부분의 과세 양도차익은 소득령§160①(1)의 산식에 비과세 요건을 충족한 주택부분의 양도가액이 전체 주택 부분 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 비과세부분의 과세양도차익을 계산하는 것임 답변내용 고가 겸용주택의 지분별 취득시기가 달라 「소득세법 시행령」제154조제1항의 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 지분이 포함된 겸용주택을 양도하는 경우로서, 비과세요건을 충족한 지분의 과세 양도차익(12억원 초과 해당분)은 같은 영 제160조제1항제1호의 고가주택에 해당하는 양도차익 산식에 비과세요건을 충족한 주택 및 부수토지 지분의 양도가액이 그 겸용주택의 주택부분 전체와 부수토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계 ○ 2018.6.12. 서울 소재 겸용주택(A)을 갑(甲)이 2/4, 갑(甲)의 부(父) 1/4, 갑(甲)의 형제가 1/4를 상속   - A는 1층 상가, 2~4층 주택인 다가구주택임  ○2020.7.6. 갑(甲)은 甲의 형제 지분 1/4을 485백만원에 유상 취득하고 갑(甲)의 명의로 소유권 이전  ○2021.6.11. 갑(甲)은 갑(甲)의 부(父)로부터 1/4를 부담부 증여받음  ○ 2024.7.27. 신청인은 A주택의 지분 전부를 제3자에게 매매계약하고 2024.10.16. 잔금청산  - A주택의 주택부분은 2021.6.11. 갑(甲)의 부(父)로부터 취득한 지분 25%은 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못하였고, 나머지 75%는 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제 2. 질의내용  ○ 다가구주택인 고가 겸용주택의 지분별 취득시기가 달라 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 일부지분이 있는 주택을 양도하는 경우로서, 비과세 요건을 충족한 3/4지분(75%) 상당에 관한 고가주택 과세분(12억원 초과 해당분) 양도차익을   - 소득령§160①(1) 계산식의 12억원에 3/4지분의 양도가액 비율을 곱한 금액으로 계산해야 하는지 여부 3. 관련법령 □ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. □ 소득세법 제95조【양도소득금액】 ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. □ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.  ② 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.  ③ 제155조제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.   □ 소득세법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 ×   양도가액 - 12억원       양도가액  2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 ×   양도가액 - 12억원       양도가액     ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다. □ 서면인터넷방문상담4팀-3630, 2007.12.21.  위 “1”과 관련하여 “1세대 1주택” 비과세 요건을 갖춘 주택이「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함) 전체를 기준으로 판정하는 것이고, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자(비과세 요건을 갖춘 소유자에 한함)별 양도차익은 아래의 산식에 의하여 계산하는 것입니다.                                      (양도가액 × 지분율) － (6억원 × 지분율) (소득세법 제95조 제1항의 규정에 × ────────────────── 의한 양도차익 × 지분율) (양도가액 × 지분율)