임대기간 중 임대료를 증액하는 특약사항에 합의하여 체결된 계약이 직전임대차계약에 해당하는지

요지 2년의 임대기간 중 1년이 지난 후 임대료를 증액하는 특약사항에 합의하여 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임 회신 귀 서면질의의 경우, 임대기간 중 임대료를 증액하는 특약사항에 합의하여 2년의 임대기간 중 1년이 지난 후 임대료를 증액하는 임대차계약을 체결하여 임대하는 경우 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하지 않는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계 ○ 1차 임대차계약 : 2022.5.27. ~ 2024.5.26. (임차인 甲)    * 1년차는 보증금 1억원/월세 180만원, 2년차는 보증금 1억원/월세 190만원(임대료 증감율 : 4.43% 증가)  ○ 2차 임대차계약 : 2024.5.27. ~ 2026.5.26. (임차인 乙)    * 보증금 4.9억원(임대료 증감율 : 1억원/180만원 대비 0.55% 감소, 1억원/190만원 대비 4.77% 감소) 2. 질의내용  ○ 임대기간 중 임대료를 5% 이내 증액하는 것으로 합의하여 체결된 임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지 3. 관련법령 및 관련사례 □ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.  1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것  2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것  3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】 ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조【임대보증금과 월임대료간 전환】 임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다. □ 주택임대차보호법 제7조【차임등의 증감청구권】 ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. □ 주택임대차보호법 제7조의2【월차임 전환 시 산정률의 제한】 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율  2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 □ 주택임대차보호법 제10조【강행규정】 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. □ 주택임대차보호법 시행령 제9조【월차임 전환 시 산정률】 ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. □ 민법 제618조【임대차의 의의】 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. □ 민법 제628조【차임등의 증감청구권】 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. □ 민법 제652조【강행규정】 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.