2년(甲) → 1년(甲) → 2년(乙) 체결 시 상생임대주택 특례 적용 여부

요지 임대차계약기간 만료 전 임차인의 사정으로 임차인이 조기퇴거하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에만 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산하는 것임 회신 귀 질의1의 경우, 우리청의 기존해석사례(서면-2024-법규재산-0565, 2025.04.21.)를 참고하시기 바랍니다. 귀 질의2의 경우, 동일임차인과 2년의 1차 임대차계약과 1년의 2차 임대차계약(1차 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 인상)을 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1.사실관계  -’18. 1월 주택 취득  -’21.12. 7. 1차 임대차계약(임차인甲, 임대기간 : ‘22.2.26~’24.2.26.)   *임대료 : 임대보증금 5억원  -’23.12. 9. 2차 임대차계약(임차인甲, 임대기간 : ‘24.2.26~’25.2.26.)   *임대료 : 임대보증금 3억 5천만원 월임대료 70만원(1차 계약 대비 증액)  -’25. 1.16. 3차 임대차계약(임차인乙, 임대기간 : ‘25.3.4~’27.3.4)   *임대료 : 임대보증금 3억원, 월임대료 70만원  - 예정 주택 양도 2. 질의내용   - 동일인과 체결한 1차 임대차계약(2년) 및 2차 임대차계약(1년) 만료 후 다른 임차인과 임대료 등을 인하하여 3차 임대차계약(2년)을 체결한 경우   - (질의1) 서로 다른 임차인과 체결한 2차와 3차 임대차계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약으로 볼 수 있는지 여부   - (질의2) (질의1)에서 2차와 3차 임대차계약의 임대기간 합산이 불가하다면 1차와 2차 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부 3. 관련법령 및 유사사례 ○소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다 ○소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.  1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것  2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것  3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. ○소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】  영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. ○ 서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18. 임차인의 요청에 의하여 체결한 임대기간 1년의 1차 임대차계약과 이와 별도로 임대기간 6개월의 2차 임대차계약을 서로 다른 임차인과 순차적으로 체결하는 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다. ○ 서면-2024-법규재산-0565, 2025.04.21.  2년의 임대차계약(1차, 임차인 甲)기간 만료 후에 임차인 요청으로 8개월의 연장계약(2차, 임차인 甲, 임대료 5% 인상)을 체결, 2차 연장계약 기간 만료 후에 그 계약 대비 임대료를 인하하여 3차 임대차계약(임차인 乙)을 체결한 경우, (질의1) 해당 2차 연장계약(임대료 5% 인상)과 3차 임대차계약은 「소득세법 시행령」제155조의3 제4항에 따라 합산하여 상생임대차계약으로 볼 수 없고, (질의2) 2차 연장계약을 공백으로 보고, 1차․3차 임대차계약만을 각각 직전․상생임대차계약으로 판정하여 상생임대주택 특례를 적용할 수 없는 것입니다.