법인 토지의 개발계획 변경 인가로 그 법인의 주주가 얻은 재산가치 증가이익(간접이익)에 대한 증여재산가액 산정 방법

요지 법인의 주식을 취득하는 방법으로 법인 토지의 가치증가 이익을 얻은 경우, 해당 주식을 기준으로 가치증가이익을 산정하는 것임 회신 귀 과세기준자문신청의 경우, 기획재정부 재산세제과-720, 2025.9.17.을 참고하시기 바랍니다. < 기획재정부 재산세제과-720, 2025.9.17. > 「상속세 및 증여세법」제42조의3 제1항 각 호의 사유로 법인의 주식을 취득하고 그 주식을 취득한 날로부터 5년 내에 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 각 호의 사유로 해당 법인의 재산가치가 증가함에 따라 주식을 취득한 자가 이익을 얻는 경우 그 이익에 상당하는 금액은 해당 주식에 대하여 같은 법 시행령 제32조의3 제3항에 따라 계산하는 것입니다. 끝. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계 ○ 비상장 법인인 A법인의 대표이사인 甲은 2016.11.1. A법인의 주식 25%를 子인 乙에게 증여 ○ A법인은 ’99년 설립되어 ’15년 까지는 관급공사 위주로 공사를 수행한 소규모 토목공사 업체였으나   - □□□□도시개발사업을 수행하는 ○○○○PFV(주)(이하 “시행사” 또는 “PFV(주)”)의 민간 주주사(지분 22%)로 ’14년부터 참여하였고 ’16년부터 시행사로부터 공사를 수주 받아 매출 및 이익이 급등    * 甲은 PFV(주)의 대표이사 겸 이사회 구성원으로 중요한 영향력을 행사 ○ 특히, 2020.7.24. 시행사인 ○○○○PFV(주)가 보유한 토지의 개발계획변경인가로 재산가치가 크게 증가함으로서 A법인의 주주인 乙도 주식 보유지분*만큼 재산가치 증가이익**을 얻음     * 보유지분율(5.5%) = A법인의 PFV(주) 지분율(22%) × 乙의 A법인 지분율(25%)     ** 해당 토지는 2020.11.20. 0,000억원에 매매계약 체결, 질의관서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당가액을 2020.7.24.의 평가액으로 사용할 예정 PFV(주) 보유토지의 가치 상승 ⇨ PFV(주)의 주주인 A법인의 주식가치 상승 ⇨ A법인의 주주인 乙의 주식가치 상승 2. 질의내용 ○ 법인 토지의 개발계획 변경으로 그 법인의 주주가 얻은 재산가치 증가 이익(간접이익)에 대한 「상속세 및 증여세법」시행령 제32조의3제3항에 따른 증여재산가액 산정 방법    (제1안)재산가치 증가사유 대상재산(토지)의 가치 증가 이익에 취득재산의 보유비율(주식지분율)을 적용하여 산정    (제2안)수증자가 취득한 재산(주식)에 대하여 「상속세 및 증여세법」 시행령 제32조의3제3항에서 규정한 방법에 따라 산정 3. 관련법령 및 관련사례 □ 상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다   4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익   6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 □ 상속세 및 증여세법 제42조의3【재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】 ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 "재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.   1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우   2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우   3. 특수관계인으로부터 증여받거나 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우  ② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.  ③ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 특수관계인이 아닌 자 간의 증여에 대해서도 제1항을 적용한다. 이 경우 제1항 중 기간에 관한 규정은 없는 것으로 본다. □ 상속세 및 증여세법 시행령 제24조【증여재산의 취득시기】  ① 법 제32조에서 "재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다   3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날    가. 개발사업의 시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날    나. 형질변경: 해당 형질변경허가일    다. 공유물(共有物)의 분할: 공유물 분할등기일    라. 사업의 인가ㆍ허가 또는 지하수개발ㆍ이용의 허가 등: 해당 인가ㆍ허가일    마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일    바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급: 보험사고가 발생한 날    사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우: 재산가치증가사유가 발생한 날 □ 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의3【주식등의 상장 등에 따른 이익의 계산방법 등】  ⑤ 제1항제3호에 따른 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익은 납세자가 제시하는 재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류에 의하여 확인되는 것으로서 제1호에 따른 금액에 제2호에 따른 월수를 곱하여 계산한다. 이 경우 결손금등이 발생하여 1주당 순손익액으로 당해이익을 계산하는 것이 불합리한 경우에는 제55조에 따라 계산한 1주당 순자산가액의 증가분으로 당해이익을 계산할 수 있다.   1. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액(기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사업연도 단위로 계산한 순손익액의 합계액을 말한다)을 해당 기간의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다)로 나눈 금액   2. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다) □ 상속세 및 증여세법 시행령 제32조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등】  ① 법 제42조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.   1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가   2. 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록   3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유  ② 법 제42조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.   1. 제3항제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액   2. 3억원 ③ 법 제42조의3제2항 전단에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.   1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)   2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지급한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)   3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 고려하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액   4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가ㆍ허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 □ 상속세 및 증여세법 집행기준 42의3-32의3-5【재산가치 증가사유】  1. 재산가치 증가사유   ① 개발사업의 시행   ② 형질변경   ③ 공유물의 분할   ④ 지하수개발 ․ 이용권 등의 인가 ․ 허가 및 그 밖에 사업의 인가 ․ 허가   ⑤ 비상장주식의 경우에는 한국금융투자협회에의 등록   ⑥ 위와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유  2. 취득한 재산이 주식 또는 출자지분인 경우에도 재산가치 증가사유는 1. ① ~ ⑥의 어느 하나에 해당하는 사유를 말함 □ 개발이익 환수에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  1. "개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 "사업시행자”라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.  2. "개발사업”이란 국가나 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 "인가등”이라 한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다. □ 개발이익 환수에 관한 법률 제3조【개발이익의 환수】 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제5조에 따른 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수하여야 한다. □ 개발이익 환수에 관한 법률 제5조【대상 사업】  ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다.   1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다. 이하 같다)   2. 산업단지개발사업   3. 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함한다. 이하 같다)   4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업   5. 교통시설 및 물류시설 용지조성사업   6. 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장ㆍ경정장 설치사업을 포함한다)   7. 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업   8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 □ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조【개발행위의 허가】  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.   1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치   2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)   3. 토석의 채취   4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)   5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 □ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조【개발행위 허가의 대상】  ① 법 제56조제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.   1. 건축물의 건축 : 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축   3. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지(땅고르기)ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)