묵시적 갱신된 6개월의 2차 임대차계약을 1차 임대차계약과 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부

요지 1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 추가로 6개월 간 임대한 경우, 묵시적 갱신 전 임대기간(2년)과 묵시적 갱신으로 임대한 기간(6개월)을 합하여 직전임대차계약에 해당하는 것으로 보는 것임 답변내용 1차 임대차계약 만료 후 동일 임차인과 「주택임대차보호법」제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 6개월간 추가로 임대한 경우 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신되어 추가 임대한 기간을 합하여 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 요건을 갖춘 경우 이를 직전임대차계약으로 보아 같은 영 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ?                                                                       [문서번호] 사전-2025-법규재산-0294(2025.05.28.) [세목] 양도 [납세자회신번호] 법규과-1117 [제 목] 묵시적 갱신된 6개월의 2차 임대차계약을 1차 임대차계약과 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부 [요 지] 1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 추가로 6개월 간 임대한 경우, 묵시적 갱신 전 임대기간(2년)과 묵시적 갱신으로 임대한 기간(6개월)을 합하여 직전임대차계약에 해당하는 것으로 보는 것임 [답변내용] 1차 임대차계약 만료 후 동일 임차인과 「주택임대차보호법」제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 6개월간 추가로 임대한 경우 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신되어 추가 임대한 기간을 합하여 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 요건을 갖춘 경우 이를 직전임대차계약으로 보아 같은 영 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다. [관련법령] 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】                                                                           1. 사실관계 ’19.4. ’20.11. ’22.11. ’23.5. ’25.5. ’25.7.   ▴---------------▴-----------------▴---------------▴-------------------▴------------▴ 취득                 양도   1차임대 (甲, 2년) 2차계약 (甲, 6개월) 3차계약 (乙, 2년, 4억)    ○ ’19.04.17. A주택 취득  ○ 1차 임대차계약 : 2020.11.22. ~ 2022.11.21.(2년)  ○ 2차 임대차계약 : 2022.11.22.~2023.5.21.(6개월)   - 동일 임차인과 동일 조건으로 묵시적으로 계약 연장하였으나 6개월만에 임차인 퇴거  ○ 3차 임대차계약 : 2023.05.22. ~ 2025.05.21.(2년)   - 새로운 임차인과 임대차계약 체결(보증금 4.88% 인상)  ○ ’25.07.15. A주택 양도 2. 질의내용 ○ 1차 임대차계약 기간(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 등 변동 없이 계속 임대(2차 임대차계약)하였으나 임차인이 6개월만에 퇴거하여 새로운 임차인과 3차 임대차계약(2년)을 체결한 경우   - 1차 임대차계약과 묵시적으로 갱신된 2차 임대차계약을 합한 기간(2년 6개월)을 직전임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례의 적용이 가능한지 여부 3. 관련법령 및 관련사례 〔1〕 「소득세법」 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.     (각 호 생략) □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】  ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다  ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.   1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】  ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.   1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것   2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것   3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것  ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.  ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.  ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.     (이하 생략) □ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다. □ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】  영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. 〔2〕 「주택임대차보호법」 □주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. □주택임대차보호법 제6조의2 【묵시적 갱신의 경우 계약의 해지】  ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. □주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (①항 각호 생략)  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.