쟁점미분양주택이 종부세 합산배제 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 종부세를 과세한 처분의 당부

요지 쟁점미분양주택은 종부세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초 성립한 날)로부터 5년이 경과하여 종부세 시행규칙 제4조 제2호에서 정한 미분양주택의 합산배제 요건을 충족하지 못 한 것으로 판단됨 결정내용 결정 내용은 붙임과 같습니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? [주 문]   심판청구를 기각한다.   [이 유]   1. 처분개요    가. 청구법인은 서울특별시 서초구 OOO에서 주택건설업을 영위하는 법인으로, 2018.3.28. 서울특별시 종로구 OOO에 다세대주택 16세대를 신축하였고, 신축한 주택 16세대 중 8세대는 분양하였으나 남은 8세대(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)는 2023년 및 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양되지 아니하였다.    나. 처분청은 쟁점미분양주택이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초 성립한 날(2018.6.1.)로부터 5년이 경과함으로써 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 제1호에서 정한 미분양주택의 합산배제 요건을 충족하지 않게 되었다는 이유로, 청구법인에게 <표1> 기재와 같이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 경정․고지하였다.   <표1> 종합부동산세 등 부과처분 내역 ○○○    다. 청구법인은 이에 불복하여 위 <표1>과 같이 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다.     2. 청구법인 주장 및 처분청 의견    가. 청구법인 주장    (1) 청구법인에게는 합산배제기간 내 미분양을 해소하지 못한 ‘정당한 사유’가 인정되므로, 쟁점미분양주택은 종합부동산세 과세표준에서 제외되어야 한다.     종합부동산세와 관련된 판례(대법원 2018.10.12. 선고 2018두47929 판결, 부산고등법원 2018.5.18. 선고 2017누23384 판결 등)에서 ‘종합부동산세를 감면해 준 뒤 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우, 그 원인이 납세자에게 책임을 돌릴 수 없는 사유로 인한 때에는 감면된 종합부동산세를 추징할 수 없다.’고 판시하고 있고, 다른 대법원 판례(2016.9.8. 선고 2016두37867 판결 등)에서도 ‘의무이행을 못한 경우 추징 규정을 두고 있다고 할지라도 납세자에게 의무를 위반한데 대하여 그 의무해태를 탓하기 어려운 정당한 사유가 있는 경우 추징할 수 없다’고 판시하고 있다.     처분청은 청구법인이 의무해태를 탓하기 어려운 불가피한 사유가 있다고 할지라도 이러한 경우 종합부동산세를 부과하지 아니할 명문 규정이 없으므로 부과처분을 할 수밖에 없다는 의견이나, 위 대법원 판결에서 세법의 입법취지 및 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 이유에서 비롯되었을 때에는 명문의 규정이 없더라도 달리 해석할 수 있으므로 취소되어야 한다고 판시하고 있다.     청구법인은 이 건 다세대 주택을 2018년에 16세대를 준공한 후 그 간 분양을 위하여 플래카드(placard)를 게시하고 인근 여러 곳의 공인중개사무소에 분양을 의뢰하는 등 각고의 분양 노력을 하였으나 고금리에 부동산 시장의 극심한 침체로 4년간 8세대(2018년 4세대, 2019년 1세대, 2020년 2세대, 2021년 1세대)만 분양하고, 나머지 8세대는 분양하지 못하여 건축시 투자한 금융부채도 상환하지 못하였고, 그로 인하여 법인은 자금사정이 극히 어려워 건설 원가 이하로 분양하려고 하여도 매수자가 없어 부득이하게 보유할 수밖에 없는 상황이다.     그런데 처분청은 이를 투기목적으로 주택을 과다보유하고 있는 것과 동일하게 취급하여 주택 투기 억제를 위한 고율의 정책세율을 적용하여 이 건 처분을 하였는바, 중과세 입법취지에 역행할 뿐 아니라, 대법원 판례에서와 같이 ‘그 원인을 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유’에 해당하므로 명문의 규정이 없다 하더라도 달리 해석할 수 있으므로 주택 투기 억제를 위한 고율의 세율(5%)을 적용한 이 건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.    나. 처분청 의견     청구법인은 쟁점미분양주택을 5년 이내 분양하지 못하였다 할지라도 그 원인이 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유에 해당할 때에는 징벌적(세율 5%) 주택분 종합부동산세 부과 처분은 위법 부당하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니한다.     「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호에 의하면 합산배제 미분양 주택의 요건으로 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로 2005.1.1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택이라고 규정하여 그 형식요건을 명확히 하고 있고, 달리 해당 시행규칙 규정이 상위 법령의 위임범위를 일탈한 것으로 보기도 어려우므로 처분청이 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과한 것이 명확한 쟁점미분양주택에 대하여 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.     3. 심리 및 판단    가. 쟁점     쟁점미분양주택이 종합부동산세 합산과세 배제대상에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부    나. 관련 법령 : <별지> 기재    다. 사실관계 및 판단     (1) 청구법인은 2001년에 개업한 후 일반건축업을 영위하고 있고, 2024.4.17. 주택임대업 및 부동산임대업을 부업종으로 추가하였다.     (2) 청구법인의 법인세 신고내역은 <표1> 기재와 같다.   <표1> 청구법인의 법인세 신고내역 ○○○     (3) 청구법인은 2018.3.28. 서울특별시 종로구 OOO에 다세대주택 16세대를 신축한 후, 신축한 주택 16세대 중 8세대는 분양하였으나 쟁점미분양주택은 2023년 및 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 분양되지 아니하였다.      (가) 청구법인은 서울특별시 종로구 OOO에 12세대, 이와 연접한 같은 동 22-52 외 1필지에 4세대를 건축하여 2018.3.28. 사용승인을 받은 후 2018.4.10. 소유권보존등기를 마쳤다.   <표2> 분양 내역 ○○○     (나) 쟁점미분양주택의 임대현황은 아래와 같다.   <표3> 쟁점미분양주택 임대현황 ○○○     (4) 처분청은 쟁점미분양주택이 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날(2018.6.1.)부터 5년이 경과하여 종합부동산세 합산배제가 되는 미분양주택에 해당하지 않는다고 보아, 아래와 같이 종합부동산세를 결정․고지하였다.   <표4> 2023년 귀속 종합부동산세 과세표준 계산내역 ○○○   <표5> 2024년 귀속 종합부동산세 과세표준 계산내역 ○○○     (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 합산배제기간 내 미분양을 해소하지 못한 ‘정당한 사유’가 인정되므로 쟁점미분양주택은 종합부동산세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호에 의하면 합산배제 미분양주택의 요건을 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택으로 규정하고 있고, 정당한 사유가 인정된다 할지라도 종합부동산세 합산배제 적용의 예외를 두고 있지 않은 점, 쟁점미분양주택은 2023 및 2024 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초 성립한 날(2018.6.1.)로부터 5년이 경과하여 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 제2호에서 정한 미분양주택의 합산배제 요건을 충족하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.     4. 결 론     이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.                                   <별지> 관련 법령     (1) 종합부동산세법   제1조[목적] 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.     제8조[과세표준] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.  2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.     (2) 종합부동산세법 시행령    제4조[합산배제 사원용주택 등] ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.  3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택   가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자   나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자     (3) 종합부동산세법 시행규칙     제4조[합산배제 미분양 주택의 범위] 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.  1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택  2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택     제9조[세율 및 세액] ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.  1. 「상속세 및 증여세법」 제16조에 따른 공익법인등(이하 이 조에서 "공익법인등"이라 한다)이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우와 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우: 제1항 제1호에 따른 세율  2. 공익법인등으로서 제1호에 해당하지 아니하는 경우: 제1항 각 호에 따른 세율  3. 제1호 및 제2호 외의 경우: 다음 각 목에 따른 세율   가. 2주택 이하를 소유한 경우: 1천분의 27   나. 3주택 이상을 소유한 경우: 1천분의 50     (4) 건축법     제11조[건축허가] ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장․특별자치도시지사 또는 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.