쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

요지 임대를 목적으로 건설된 쟁점임대주택은 임대의무기간 내에 양도되어 합산배제 임대주택에 해당하지 않으며, 그 취지에 부합한다고 보기 어려움 결정내용 [주 문] 붙임과 같습니다. [이 유] 붙임과 같습니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 이 유 1. 처분개요  가. A(이하 “청구법인”이라 한다)는 2010. 10. 22. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 ○○시 토지 B 일대(122,433㎡)의 주택재개발 정비사업 사업시행인가를 받은 조합이다.  나. C세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구법인의 주택분 과세대상 물건(146호실)에 대해 2024년 귀속 정기부과분 종합부동산세 897,816,938원과 농어촌특별세 179,563,387원, 합계 1,077,380,310원을 고지하였고 청구법인은 기한 내 납부하였다. 다. 청구법인은 2026. 1. 9. 과세대상 주택 중 133호실(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)은 「종합부동산세법 시행령」(이하 “종부령”이라 한다) 제3조 제1항 제4호에 따른 민간건설임대주택으로 합산배제 대상에 해당하고, 나머지 13호실은 「종부령」 제4조 제1항 제3호에 따라 미분양 주택 합산배제 대상에 해당한다는 사유로 경정청구를 하였다. 라. 처분청은 2026. 3. 17. 경정청구 검토한바 미분양 주택 13호실은 합산배제 요건을 충족하여 경정청구 인용 결정하였으나, 쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제7호에 따른 장기일반민간임대주택으로 임대의무기간(8년)내 양도하여 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 경정청구 거부처분 하였다.  마. 청구법인은 이에 불복하여 2026. 6. 19. 이 건 이의신청을 제기하였다. 2. 청구인 주장  가. 청구법인 구성 취지 및 내용   1) 청구법인은 2009. 4. 1. 「도시정비법」 제16조 제1항에 따라 설립되어 토지 B 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하며, ○○시 D건물 3층에 주사무소를 두고 있다.   2) 2010. 10. 22. 청구법인은 사업시행계획서를 E구청에 제출하고, 토지 B 주택재개발정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)에 대하여 「도시정비법」 제28조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 득하였다.   「도시정비법」 제32조 제1항 제1호는 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에 「주택법」 제16조(현재 제15조)에 따른 사업계획의 승인이 있은 것으로 의제하고 있으므로, 청구법인은 위 의제 규정에 따라 2010. 10. 22. 「주택법」 제16조의 규정(현재 제15조)에 의한 사업계획 승인을 득하였다.   3) 이후 청구법인은 2020. 8. 10. 민간건설임대주택의 공급을 위하여 E구청에 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민특법”이라 한다) 제5조에 따른 임대사업자 등록을 신청하였으며, 최초 ‘2020-E구-임대사업자-000’ 등록하였다.   4) 청구법인은 쟁점정비사업의 공사를 진행하여 2024. 2. 29. F 아파트 15개동과 이에 대한 부대복리시설에 대하여 사용승인을 득하였고, 나아가 청구법인은 2024. 3. 28. 주택임대업 사업자등록을 하고, 133건의 민간임대주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 민간임대주택으로 공급하기 위하여 2024. 3. 28. 입주자 모집공고를 하였다.  5) 청구법인은 2025. 4. 4. 「도시정비법」 제86조 규정에 따라 쟁점정비사업의 건물시설(공동주택 및 부대복리시설)에 대한 이전고시를 완료하였다.  나. 쟁점임대주택의 「민특법」상 포괄양도 경위   1) 청구법인은 「도시정비법」을 적용받는 재개발조합으로써, 조합 정관 제62조 제1항 및 현행 「도시정비법」 제86조의2에 따라 준공인가일로부터 1년 이내에 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산 의결을 하며, 해산 이후에는 청산절차를 진행하여야 하는 한시적 조직이다. 재개발조합은 정비사업의 완료를 목적으로 설립되어 사업 종결 후 소멸이 예정되어 있으므로, 장기간의 임대주택사업을 직접 계속하여 영위하는 것은 그 법적 성격상 구조적으로 불가능하다.   2) 「민특법」 제43조 제2항은 이러한 재개발조합의 특성을 고려하여, 임대의무기간 중이라 하더라도 지자체장에게 신고한 후 임대사업자의 지위를 다른 임대사업자에게 포괄적으로 양도하는 것을 적법하게 허용하고 있다. 즉, 청구법인과 같은 재개발조합이 보유한 임대주택을 다른 임대사업자에게 포괄양도하는 것은 법이 예정한 정상적인 승계 구조이다.   3) 이에 청구법인은 2021. 12. 30. 「민특법」제43조 제2항에 따라 E구청에 신고한 후, 쟁점주택에 관한 임대사업자 지위를 다른 임대사업자인 ㈜G, ㈜H, ㈜I(3개사를 통칭하여 이하 “포괄양수자”라 한다)에게 포괄양도(이하 “쟁점포괄양도”라 한다)하는 계약을 체결하였다.   4) 포괄양수자는 2024. 8. 9. 청구법인에게 잔금을 지급하였으며, 건축물 이전고시(2025. 4. 4.) 이후인 2025. 5. 29.에 비로소 쟁점임대주택의 소유권이전등기가 포괄양수자 명의로 경료되었다.  다. 2024년 귀속 종합부동산세 부과·납부 및 처분경위   1) 청구법인은 2024. 9. 16.부터 2024. 9. 30.까지 처분청에 133건의 쟁점임대주택과 13호실의 미분양 주택의 보유현황에 대하여 합산배제 신청을 하여야 했으나, 착오로 기한 내에 신청하지 못하였다.   2) 처분청은 2024년 11월 청구법인에 133호실의 쟁점임대주택과 13호실의 미분양 주택의 공시가격을 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준에 합산하여 2024년도 귀속 주택분 종합부동산세 897,816,930원과 농어촌특별세 179,563,380원의 합계액 1,077,380,310원을 부과하였고, 청구법인은 납부기한 내에 위 금액을 납부하였다.   3) 이에 대하여 청구법인은 2026. 1. 9. 133건의 쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제4호에 따른 민간건설임대주택 합산배제 대상에 해당하고, 13호실의 미분양 주택은 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호의 미분양 주택 합산배제 대상에 각각 해당한다는 이유로 경정청구를 제기하였다.   4) 처분청은 2026. 3. 23. 청구법인의 경정청구에 대하여, “임대주택은 임대의무기간 중 양도로 합산배제 임대주택에 해당하지 않으며, 미분양 주택은 합산배제 주택에 해당하여 부분인용 함”을 사유로 133건의 쟁점임대주택에 대한 경정청구는 거부 처분(이하 “쟁점처분”이라 한다)하고, 13건의 미분양 주택은 인용하여 종합부동산세 153,364,690원과 농어촌특별세 30,672,930원의 합계액 184,037,620원을 환급하였다.   5) 따라서 본 건 이의신청 대상은 거부된 133건의 쟁점임대주택에 대한 세액 893,342,690원에 한정된다.  라. 청구주장   청구법인은 「민특법」에 따른 임대사업자로서 2024. 6. 1. 기준 주택임대업 사업자등록을 완료하였고, 청구법인이 소유한 쟁점임대주택은 「민특법」 제2조 제2호에 해당하는 민간건설임대주택으로서 「종부령」 제3조 제1항 제4호 상 합산배제 요건을 모두 충족하므로 쟁점임대주택은 2024년 귀속 주택분 종합부동산세의 과세표준 합산대상에서 제외하여야 한다.   1) 관련 규정(「종부령」 제3조 제1항 제4호)   「종합부동산세법 시행령」 제3조 【합산배제 임대주택】       ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.   4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택    가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것    나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것    다. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것   2) 쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 모든 요건 충족 (표 생략)    ① 청구법인은 E구청에 임대사업자 등록을 신청하여 2020. 8. 10. ‘2020-E구-임대사업자-000’로 등록되었으므로 「민특법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자이고, ② 청구법인은 2024. 6. 1. 기준 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 상태로 쟁점임대주택을 소유하고 있다.    ③ 쟁점임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로 「민특법」 제2조 제2호 가목의 민간건설임대주택에 해당하고, ④ 쟁점임대주택은 전용면적이 모두 39.95㎡로 149㎡ 이하이며, ⑤ 쟁점임대주택의 공시가격은 1.76억원부터 1.95억원까지로 모두 9억원 이하이다.    ⑥ 쟁점임대주택은 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날인 2024. 2. 29.부터 2024. 6. 1.까지 임대된 사실이 없으며, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내이다.   3) 쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 신설 취지에 비추어 합산배제 대상 충족    가) 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정 시 신설된 것으로, 미분양 주택을 합산배제하는 것과의 형평을 고려하여, 임대를 목적으로 건설되었으나 아직 임대되지 못한 ‘미임대 건설임대주택’도 동일하게 합산배제하기 위하여 도입되었다.   「종합부동산세법 시행령」 2007. 8. 6. 대통령령 제20210호 일부개정       가. 미임대 건설임대주택에 대한 과세표준합산 제외 특례 신설(영 제3조 제1항 제4호 신설)   (1) 분양을 목적으로 건설된 주택이 미분양되는 경우 종합부동산세 과세표준합산의 대상에서 제외되는 점을 고려하여 임대를 목적으로 건설된 주택이 일정 기간 동안 임대되지 아니하는 경우에도 종합부동산세 과세표준합산의 대상에서 제외되도록 할 필요가 있음.   (2) 임대주택의 경우 종전에는 과세기준일 현재 임대되지 아니하고 있는 경우 그 공시가격이 종합부동산세의 과세표준에 합산되었으나, 앞으로는 일정 기준을 갖춘 건설임대주택이 사용승인이나 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고 그 기간이 6개월 이내인 경우에는 종합부동산세의 과세표준에 합산되지 아니하도록 함.   (3) 건설임대주택 소유자의 납세부담이 경감될 것으로 기대됨.    나) 위 개정 이유에서 알 수 있듯이, 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 신설 당시부터 현재에 이르기까지 ‘임대의무기간’을 요건으로 한 적이 없으며, 오직 ‘사용승인일부터 과세기준일까지 미임대일 것’과 ‘미임대기간이 2년 이내일 것’만을 요건으로 하고 있다. 이는 ‘아직 임대가 개시되지 못한 주택’을 위한 규정이라는 본질상 당연한 것으로, 임대가 개시되지 않은 주택에 ‘임대를 계속할 의무’를 부과하는 것은 논리적으로 성립할 수 없기 때문이다.    다) 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 건설임대주택 소유자가 일시적으로 미임대 상태에 놓이게 되는 부담을 완화하고, 임대주택 공급 확대를 통한 부동산시장 안정을 도모하려는 취지를 반영한 것이며 청구법인과 같이 직접 건설·공급한 경우야말로 「종부령」 제3조 제1항 제4호가 예정하고 있는 전형적인 적용대상에 해당하므로, 입법 취지에 비추어 쟁점임대주택은 합산배제되는 것이 타당하다.   4) 「종부령」 제3조 제1항 제4호에 없는 ‘임대의무기간’ 요건 해석의 부당성    가) 「종부령」 제3조 제1항 내에서도 제1호부터 제3호 및 제5호부터 제8호는 명시적으로 ‘5년 이상, 10년 이상 계속 임대’하도록 임대의무기간 요건을 규정하고 있으나 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 전용면적·공시가격·미임대 상태만을 요건으로 할 뿐 임대의무기간 요건을 전혀 두고 있지 않다. 이는 입법자가 ‘미임대 건설임대주택’의 특성을 고려하여 의도적으로 임대의무기간 요건을 배제한 것으로 보아야 하며, 동일 조항 내 다른 호와의 체계적 해석상으로도 명백하다.    나) 조세법규는 과세요건이든 비과세·감면요건이든 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2012. 7. 5. 판시 2012두3972 판결). 처분청이 「종부령」 제3조 제1항 제4호에 존재하지 않는 ‘임대의무기간 미충족’ 또는 ‘양도’를 이유로 합산배제를 부정하는 것은, 법령에 없는 제한요건을 새로 창설하여 납세자에게 불리하게 확장·유추해석하는 것으로서 조세법률주의 및 엄격해석 원칙에 반한다.    다) 더욱이 처분청의 논리는 그 내부적으로도 모순된다. 「종합부동산세법」 제17조 제5항 제1호 및 같은 법 시행령 제10조는 ‘합산배제를 적용받아 온 임대주택을 의무임대기간을 채우지 못하고 양도하는 경우’ 경감세액을 추징하도록 정하고 있다. 이는 어디까지나 임대의무기간 요건이 적용되는 호(제1호부터 제3호 및 제5호부터 제8호)에 관한 사후 추징 규정일 뿐, 임대의무기간 요건 자체가 없는 「종부령」 제3조 제1항 제4호에는 적용될 여지가 없다. 처분청은 임대의무기간 요건이 없는 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 합산배제 자체는 부정하면서, 동시에 임대의무기간을 전제로 한 추징 논리를 주장하고 있는바, 이는 적용 대상이 다른 규정을 혼용한 자의적 해석이므로 부당하다.    라) 따라서 쟁점임대주택에 대하여는 존재하지 않는 임대의무기간 제한을 덧붙일 것이 아니라, 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 문언에 따라 곧바로 합산배제를 인정하여야 한다.   5) 설령 양도 사실을 문제 삼더라도, 쟁점포괄양도는 「도시정비법」·「민특법」이 예정한 적법한 귀속주체의 변경   가) 「민특법」 제43조 제1항은 임대의무기간 중 양도를 원칙적으로 제한하면서도, 같은 조 제2항은 지자체장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 포괄양도하는 것을 적법하게 허용하고, 이 경우 양수인이 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하도록 정하고 있다. 즉, 포괄양도는 임대주택사업의 ‘중단’이 아니라 ‘승계를 통한 계속’을 의미하며, 임대주택의 공급·관리라는 정책 목적은 양수인에게 그대로 이전되어 유지된다.   나) 특히 청구법인은 「도시정비법」에 따른 재개발사업 시행주체인 조합으로서, 조합 정관 제62조 및 「도시정비법」 제86조의2에 따라 쟁점정비사업 완료 후 해산·청산이 예정된 한시적 조직이다. 따라서 청구법인이 장기임대주택을 직접 장기간 보유·운영하는 것은 그 법적 성질상 애초에 불가능하며, 조합이 보유한 임대주택을 다른 임대사업자에게 포괄양도하는 것은 특유한 조세회피적 우회행위가 아니라, 정비사업의 종결 과정에서 불가피하게 수반되는 정상적인 귀속 주체 변경 방식이다. 이러한 쟁점포괄양도는 「민특법」이 명문으로 허용한 적법한 행위이므로, 이를 이유로 합산배제를 부정할 수 없다.   6) 설령 쟁점임대주택이 합산대상이라고 하더라도, 청구법인은 「도시정비법」 제25조의 재개발사업 시행자이므로 단일세율(5%)이 아닌 「종부세법」 제9조 제1항 제1호에 따른 일반 누진세율(2.7%)를 적용해야 한다.  마. 결론   쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제4호가 정한 6개 요건을 모두 충족하고, 이러한 결론은 미임대 건설임대주택의 부담을 경감하려는 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 신설 취지에도 부합하며, 임대의무기간 요건이 존재하지 아니함에도 처분청이 법령에 없는 제한을 덧붙여 합산배제를 부정한 것은 조세법률주의에 반하고,   가사 양도를 문제 삼더라도 쟁점포괄양도는 「도시정비법」·「민특법」이 예정한 적법한 승계로서 과세기준일 현재의 요건 충족에 영향을 미치지 않는다. 결국 쟁점처분은 위법·부당하므로, 쟁점처분의 취소를 구하기 위하여 이 건 이의신청을 하는 바이다. 3. 처분청 의견 가. 쟁점임대주택은 「종부령」 제3조 제1항 제7호 및 「민특법」 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택에 해당하며 임대의무기간 내 양도로 합산배제 대상이 아니다.   1) 청구법인은 쟁점임대주택이 「종부령」 제3조 제1항 제4호 및 「민특법」 제2조 제2호의 규정을 적용해야 하며 「종부령」 제3조 제1항 제4호에는 의무임대기간에 대한 규정이 없으므로 합산배제가 가능하다고 주장하나, 「민특법」 제2조 제2호는 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 민간건설임대주택을 정의하는 것에 불과하고, 청구법인은 「민특법」 제2조 제5호 장기일반민간임대주택 및 「종부령」 제3조 제1항 제7호의 장기일반민간임대주택에 해당하여 임대의무기간 내 양도하여 합산배제에서 제외되는 임대주택에 해당하지 않는다.   2) 쟁점임대주택은 2024. 3. 28. 입주자 모집공고를 하여 2024. 6. 1. 과세기준일 이전 쟁점임대주택 중 30호실이 임대 개시되었고, 2024년 9월 나머지 103호실이 임대 완료되었으며,   장기일반민간임대주택의 요건인 ① 구청 임대사업자 등록, ② 종합부동산세 과세기준일(2024. 6. 1.) 이전 세무서 주택임대 사업자등록, ③ 면적(149㎡ 이하), ④ 가액(9억원 이하), ⑤ 2호 이상 임대개시, ⑥ 임대의무기간 8년(현재 10년), ⑦ 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것을 모두 충족한다.   과세기준일 전 임대한 30호실이나 과세기준일 후 미임대한 103호실은 모두 하나의 임대물건으로 장기일반민간임대주택으로 보아 동일하게 적용하여야 하며 이와 달리 볼 이유가 없다.   3) 임대 건물(30호실)과 미임대 건물(103호실)을 구분하여 달리 보아 미임대 건물을 「종부령」 제3조 제1항 제4호를 적용하여 합산배제를 한다할지라도, 쟁점임대주택을 과세기준일 이후 임대하였으므로, 원칙으로 돌아가 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 장기일반민간임대주택의 요건이 적용됨에 따라 의무임대기간을 채워야 하지만 이를 채우지 못하고 양도하여 「종합부동산세법」제17조 제5호 제1호에 의거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하는 결과가 된다.   4) 또한, 과세기준일에 합산배제 혜택을 받은 이후 임대를 하지 않고 양도한 경우를 가정해 보면, 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 전제 조건인 민간건설임대주택에 해당하지 않게 되어(일반 건설주택으로 합산배제 제외) 이 또한 추징되어야 한다.   만약, 과세기준일에 미임대(2년 이내)로 인하여 합산배제 혜택을 부여한 이후에 임대하다가 의무임대기간이 도래하기 전에 양도하는 경우 추징하지 않는다면, 건설(취득)한 후 당초부터 임대하다가 의무임대기간이 도래하기 전에 양도하는 경우에는 추징하고, 의무임대기간이 도래하기 전에 양도하는 경우에는 추징하지 않는다면, 위 두 사례에서 조세형평에 반하게 되어 공평과세를 저해하게 된다.    5) 청구법인의 관리처분계획인가서(2018. 10. 15.)에 따르면 쟁점임대주택을 공급한다고 되어있고 청구법인은 E구청에 임대사업자 등록(2020. 8. 10., 2020-E구-임대사업자-000)을 하면서 주택유형을 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며, 2024. 3. 28. 주택임대업 사업자등록을, 같은 날 입주자 모집공고를 하면서 「민특법」에 따른 민간건설임대주택으로 임대의무기간은 입주 개시일로부터 8년이라는 내용이 확인된다. 쟁점임대주택의 쟁점포괄양도 과정을 보면 2021. 12. 30. 포괄양수도 계약 체결, 2024. 8. 9. 잔금수령, 2025. 5. 29. 소유권이전 되었다.    6) 위의 내용을 종합해보면 청구법인은 관리처분계획인가일부터 임대를 목적으로 장기일반민간임대주택으로 쟁점임대주택을 소유하면서 8년간 임대의무기간을 지켜야 하나, 아파트 준공과 모집공고 전에 이미 2021. 12. 30. 포괄양수도 계약을 체결하여 쟁점임대주택의 목적은 임대 목적이 아닌 매매 목적이므로 쟁점임대주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.  나. 청구법인의 ‘쟁점포괄양도는 「도시정비법」·「민특법」이 규정한 적법한 승계로 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하여야 한다’라는 주장에 대한 반박    1) 등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무(장기간 계속 임대, 증액제한 등)을 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영되고 있으며, 「종합부동산세법」은 「민특법」과는 별개로 의무임대기간 요건을 세법에 별도로 규정하고 있고, 「민특법」은 의무임대기간 중 포괄양수도에 따른 임대기간 승계, 경제적 사정에 따른 양도·말소를 인정하는 것과는 달리 「종합부동산세법」은 의무임대기간 중 상속·합병·법정재건축 등 열거된 사유를 제외하면 임대기간 승계를 인정하지 않는 등 두 법규상 의무임대기간에 개념상 차이가 있다.   2) 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 당초 「종부세법」 제정 당시에는 없었고 2007. 8. 6. 개정 시 신설된 규정으로 과세대상에서 제외되는 임대주택의 경우 6개월(이후 2년)간 공가(제7항 제4호)도 계속 임대로 인정하고 있으므로 최초로 건설된 임대주택(제1항 제4호)에 대해서도 6개월(이후 2년)간 과세대상에서 제외한다는 개정 취지를 설명하고 있으며, 임차인이 입주하는 것이 시장 상황 등 외부요인에 의해 어려운 경우가 있으므로 일시적 공가 기간에도 계속 임대하는 것으로 보아 과세대상에서 제외한다는 취지일 뿐 임대의무기간 경과 전 미임대기간에 양도하여도 합산배제되는 것은 아니다. 3) 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 미임대 건설임대주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 보는 이유는 주택 완공 이후 2년 이내에 부득이하게 임차인을 구하지 못하고 그 이후에 임차인에게 임대하는 자에게 불이익을 주지 않기 위한 예외 조항일 뿐 청구법인처럼 임대의무기간 경과 전 미임대 기간에 다른 법인에게 양도한 경우에 적용하는 규정이 아니다.   따라서 「종부령」 제3조 제7항 제5호 부득이한 경우에 해당하지 않음에도 의무임대기간(8년) 내에 양도한 쟁점임대주택은 합산배제하지 않는 것이 타당하다.  다. 청구법인의 예비적 주장에 대해 검토한바, 청구법인은 「도시정비법」 제25조의 재개발사업 시행자이므로 단일세율(5%)이 아닌 「종부세법」 제9조 제1항 제1호에 따른 일반 누진세율(2.7%)를 적용하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 처분청 의견에 대한 항변 가. 「종부령」 본문은 “임대”하는 주택과 “소유”하는 주택을 문언상 명확히 구분하고 있으며, 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 “소유”의 영역에 속한다.   1) 「종부령」 제3조 제1항 본문은 합산배제 임대주택을 규정하면서, 각 호를 과세기준일 현재 “임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우)”하고 있는 주택과 “소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우)”하고 있는 주택으로 구분하고 있다. 「종부령」 제3조 제1항 제4호는 과세기준일 현재 임대되지 아니한 채 소유 중인 민간건설임대주택을 대상으로 하고, 제7호는 과세기준일 현재 임대 중인 장기일반민간임대주택 등을 대상으로 한다. (표 생략)     2) 처분청은 “「민특법」 제2조 제2호의 민간건설임대주택은 건설방식을 정의하는 것에 불과하고, 결국 장기일반민간임대주택(「민특법」 제2조 제5호, 「종부령」 제3조 제1항 제7호)에 해당하므로 제7호을 적용하여야 한다”고 주장하나 이는 「종부령」 본문이 제4호를 “소유”의 영역으로, 7호를 “임대”의 영역으로 명백히 구분하고 있다는 문언을 설명하지 못하는 주장이다. 만약 처분청의 주장과 같이 미임대 상태의 건설임대주택이라도 등록유형에 따라 곧바로 「종부령」 제3조 제1항 제7호가 적용된다면, 입법자가 본문에서 굳이 4호를 “소유하고 있는 경우”로 별도로 열거하여 “임대하고 있는 경우”와 구분할 이유가 없다.   3) 결국 과세기준일 현재의 사실상태가 “임대”인지 “소유(미임대)”인지에 따라 적용조항이 달라지는 것이며, 이는 등록상 유형표시가 무엇인지와는 별개의 문제이다. 103호실은 과세기준일 현재 임대가 개시되지 아니한 채 청구법인이 “소유”하고 있던 주택이므로, 본문의 문언에 따라 “소유”의 영역인 「종부령」 제3조 제1항 제4호가 적용되어야 한다. 처분청은 본문의 “임대/소유” 구별을 설명하지 못한 채, 단지 등록유형 표시만을 이유로 “소유” 영역의 주택을 “임대” 영역인 제7호로 끌어오고 있는바, 이는 「종부령」 본문의 문언에 반하는 해석이다. 나. 「종부령」 제3조 제7항 제5호는 제4호를 임대기간 계산 규정에서 명시적으로 제외하고 있다.   1) 「종부령」 제3조 제7항은 “합산배제 임대주택의 임대기간 계산방법”을 규정하면서, 같은 항 제5호에서 공익사업에 따른 협의매수·수용, 분양전환, 천재지변 등 부득이한 사유가 발생한 경우 일정 기간을 계속 임대한 것으로 의제하도록 규정하고 있다. 그런데 같은 규정은 그 적용대상을 정하면서 “제1항 각 호(제4호 및 제9호는 제외한다)”라고 명시하고 있다.   2) 즉, 입법자는 임대기간 계산 및 계속임대 의제 규정을 두면서 「종부령」 제3조 제1항 제4호를 명시적으로 적용대상에서 제외하였다. 이는 4호에 대하여는 애초에 임대기간 계산 또는 계속임대의 관념이 적용되지 않는다는 점을 입법자가 확인한 것이다. 따라서 4호에 속하는 주택에 관하여 임대의무기간을 전제로 한 추징 여부를 논하는 것 자체가 법령 체계와 양립하기 어렵다. 다. 처분청의 “「종부령」 제3조 제1항 제4호에서 제7호로의 사후전환” 논리는 법령상 근거없다.   1) 처분청의 주장은 결국, ① 과세기준일 현재 103호실은 미임대 상태이므로 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 검토가 가능하나, ② 과세기준일 이후 임대가 개시되었으므로 다시 제7호로 돌아가고, ③ 그 임대의무기간을 충족하지 못하였으므로 합산배제 대상에서 제외한다는 구조이다.  2) 그러나 만약 처분청 주장과 같이 「종부령」 제3조 제1항 제4호 역시 궁극적으로 제7호와 동일하게 임대의무기간을 충족하여야 하는 규정이라면, 입법자가 제3조 제1항 제4호를 제7항 제5호의 임대기간 계산 규정에서 굳이 제외할 이유가 없다. 오히려 제4호를 명시적으로 제외한 것은, 임대기간 계산을 전제로 하는 다른 호들과는 별개의 독립된 합산배제 규정이라는 점을 의미한다.   3) 이러한 “사후적 규정 전환” 논리는 「종부령」 어디에도 존재하지 않는다. 조세 법규 해석상 명문에 없는 요건을 납세자에게 불리하게 추가하거나, 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 적용대상을 사후적으로 제7호로 전환하는 것은 허용될 수 없다. 처분청의 해석에 따르면 제4호는 언제나 장차 제7호로 전환될 수 있는 “잠정적 제7호”에 불과하게 된다. 이는 제4호를 독립된 합산배제 규정으로 둔 입법자의 의사를 무력화하고, 사실상 사문화시키는 해석이다. 라. 처분청이 제시한 판례는 모두 제1호·제2호 사안으로서 「종부령」 제3조 제1항 제4호 사안인 본 건에 적용될 수 없다. (표 생략)    1) 처분청은 광주지방법원 2012구합5527 판결, 대법원 2020두48352 판결, 대법원 2024두66518 판결, 조심 2018광4639 결정을 제시하였으나 이들은 모두 임대의무기간 요건이 존재하는 제1호 또는 제2호에 관한 사안으로서, “임대의무기간 요건이 있는 주택이 그 기간을 충족하지 못한 경우”에 대한 판단이다.   2) 반면 103호실은 임대의무기간 요건이 없는 「종부령」 제3조 제1항 제4호의 적용대상이다. 따라서 처분청이 제시한 판례들은 103호실에 대한 제4호의 적용 여부를 부정하는 근거가 될 수 없으며, 처분청은 적용 법령과 쟁점이 다른 판례를 임대의무기간 요건이 없는 주택에 그대로 원용하고 있는 것에 불과하다.   3) 특히 대법원 2024두66518 판결은 「민특법」상 포괄양도에도 불구하고 「종부령」상 임대의무기간 요건을 충족하지 못한 경우를 문제 삼은 사안이다. 즉, 그 전제는 “적용 규정에 임대의무기간 요건이 존재한다”는 것이므로 임대의무기간 요건 자체가 없는 「종부령」 제3조 제1항 제4호 적용대상인 103호실에는 그대로 적용될 수 없다.  마. 조세형평, 입법취지 및 포괄양도에 관한 처분청 주장은 103호실의 「종부령」제3조 제1항 제4호 적용을 부정할 근거가 될 수 없다.   1) 처분청은 “과세기준일 현재 미임대 상태로 합산배제를 받은 후 임대의무기간 전에 양도한 경우를 추징하지 않는다면, 처음부터 임대한 후 의무임대기간 내에 양도한 경우와 비교하여 조세형평에 반한다”고 주장하나 이는 「종부령」 제3조 제1항 제4호와 제7호가 규율하는 차이를 무시한 주장이다.   2) 「종부령」 제3조 제1항 제4호와 제7호의 적용대상은 과세기준일 현재의 사실상태와 담세력이 서로 다르다. 제4호는 과세기준일 현재 아직 임대가 개시되지 아니한 채 미임대 상태로 소유 중인 주택으로 하는 반면, 제7호는 과세기준일 현재 이미 임대가 개시되어 임대사업이 진행 중인 주택을 대상을 대상으로 한다. 종합부동산세는 과세기준일 현재의 사실상태를 기준으로 과세 여부를 판단하는 것이 원칙인바, 과세기준일 현재 서로 다른 사실상태에 있는 두 주택을 서로 다르게 취급하는 것은 오히려 조세형평에 부합하는 것이지 이에 반하는 것이 아니다.   3) 설령 미임대 상태로 합산배제를 받은 자와 처음부터 임대한 자를 동일하게 취급하는 것이 조세정책 상 바람직하다고 하더라도, 이는 시행령 개정을 통해 「종부령」 제3조 제1항 제4호에도 임대의무기간 요건을 신설하는 방법으로 해결할 입법정책의 문제일 뿐이다. 조세법규는 문언에 따라 엄격하게 해석하여야 하고, 조세형평이라는 추상적 이념을 근거로 법령에 존재하지 아니하는 요건을 납세자에게 불리하게 창설하는 것은 조세법률주의 및 조세법규 엄격해석 원칙에 반한다(대법원2008두11372, 2009. 8. 20.).  바. 청구법인은 임대를 목적으로 쟁점임대주택을 건설·공급하였으므로, ‘당초부터 매매 목적이었다’라는 처분청 주장은 사실관계에 반한다.   1) 처분청은 “청구법인이 준공 및 입주자 모집공고 전인 2021. 12. 30. 이미 포괄양수도 계약을 체결하였으므로, 쟁점임대주택은 임대 목적이 아니라 매매 목적이었고, 따라서 「민특법」 제2조 제2호의 민간건설임대주택(임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택)에 해당하지 않는다”라는 취지로 주장하나 이는 객관적 사실관계에 반하는 주장이다.   2) 청구법인은 다음과 같이 처음부터 임대를 목적으로 쟁점임대주택을 건설·공급하였고, 실제로 임대를 이행하였다.    ① 청구법인은 관리처분계획인가(2018. 10. 15.) 단계에서 이미 133호실을 임대주택으로 공급하는 것으로 인가를 받았고, ② E구청에 임대사업자 등록(2020. 8. 10. '2020-E구-임대사업자-000')을 마쳤고, ③ 2024. 3. 28. 입주자 모집공고를 통해 「민특법」에 따른 민간건설임대주택으로 임대의무기간 8년임을 명시하여 임차인을 모집하였으며, ④ 실제로 과세기준일 이전에 30호실의 임대가 개시되었고, 나머지 103호실 역시 2024년 9월까지 전부 임대가 실행되었다.   3) 이처럼 청구법인은 임대주택 공급계획 확정, 임대사업자 등록, 입주자 모집공고, 나아가 133호실 전부에 대한 실제 임대개시에 이르기까지 임대 목적을 일관되게 이행하였으며, 임대가 실제로 개시·이행된 이상, 이를 두고 ‘임대 목적이 아니라 매매 목적이었다’고 볼 수 없다.   4) 처분청이 근거로 삼는 쟁점포괄양수도 계약(2021. 12. 30.)은 「민특법」 제43조 제2항이 명시적으로 허용하는 적법한 행위이다. 같은 조항은 임대사업자는 임대의무기간 중에도 신고 후 다른 임대사업자에게 양도할 수 있고, 이 경우 양수인이 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다고 규정하고 있다. 즉, 포괄양수도는 임대사업이 종료되는 것이 아니라 양수인이 임대사업자의 지위를 그대로 승계하여 임대를 계속하는 것을 전제로 하는 제도이다.  사. 30호실에 관한 포괄양도 쟁점은 103호실 판단과 별개이다.   1) 처분청은 쟁점포괄양수도에 따른 임대기간 승계를 인정할 수 없다는 취지의 판례와 업무매뉴얼을 제시하나, 이는 임대의무기간 요건이 존재하는 주택, 즉 과세기준일 전에 이미 임대가 개시된 30호실에 관한 논의일 수 있을 뿐이다.   2) 반면 103호실은 과세기준일 현재 임대가 개시되지 아니한 채 청구법인이 소유하고 있던 주택으로서, 임대기간 승계 여부·포괄양도 인정 여부·임대의무기간 미충족 여부가 본질적 판단요소가 아니다. 설령 처분청이 30호실에 관하여 포괄양도 및 임대기간 승계 문제를 다툰다 하더라도, 103호실은 임대의무기간 요건이 없는 「종부령」 제3조 제1항 제4호 적용대상이므로 그 판단이 103호실의 합산배제 여부에 영향을 미칠 수 없다. 5. 심리 및 판단  가. 쟁점   (주위적) 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부   (예비적) 청구법인은 일반 누진세율이 적용되는 법인이라는 청구주장의 당부  나. 관련법령   1) 종합부동산세법 제8조【과세표준】    ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.     1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 1-1) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】[2024.2.29.-34268호]    ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.    1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「공공주택 특별법」제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.      가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것      나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것      다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.     2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」제49조제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.      가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것      나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것      다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.     3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택      가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것      나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것     4. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택      가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것      나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것      다. 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것     5. 「부동산투자회사법」제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다) 또는 「간접투자자산 운용업법」제27조제3호에 따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택      가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2008년도 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것      나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것      다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것     6. 매입임대주택[미분양주택(「주택법」제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 가목부터 다목까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 5호 이상[제2호에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 제3호에 따른 매입임대주택이 2호 이상이거나 제5호에 따른 임대주택이 5호 이상인 경우에는 제2호ㆍ제3호 또는 제5호에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상(제3호에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도 안에 있는 경우에 한정한다)을 말한다]이어야 한다.      가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.       1) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택       2) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택       3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택      나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것      다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것      라. 해당 주택을 보유한 납세의무자가 법 제8조제3항에 따른 신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 제출할 것     7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.      가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것      나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.      다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.     8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.      가. 적용요건       1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것       2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.       3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.      나. 제외되는 주택       1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]       2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택       3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택       4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택     9. 제1호에 해당하는 공공건설임대주택 또는 제2호에 해당하는 공공매입임대주택 중 「공공주택 특별법 시행령」제2조 제1항 제5호에 따른 분양전환공공임대주택으로서 같은 영 제54조에 따른 임대의무기간이 만료된 후 분양전환이 이루어지지 않은 주택(임대의무기간 만료일의 다음 날부터 2년 이내인 경우로 한정한다)    (중략)    ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.     1. 제1항 제1호 나목, 같은 항 제3호 나목 및 같은 항 제7호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항 제5호나목 및 같은 항 제6호 나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.     2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.     3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인등”이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 “피합병법인등”이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.     4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.     5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항 각 호의 나목에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.      가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용      나. 건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」제54조 제2항 제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환      다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생     6. 제1항 제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 또는 「공공주택 특별법」제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.     7. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.   1-2) 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택 등】[시행 2024.2.29.] [2024.2.29.-34268호]    ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.     1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.      가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 「국세기본법 시행령」제1조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 친족관계에 해당하는 자      나. 사용자가 법인인 경우에는 「국세기본법」제39조제2호에 따른 과점주주     2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사     3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택      가. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자      나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자   1-3) 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】    영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.     1. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택     2. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택   2) 종합부동산세법 제9조【세율 및 세액】    ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다. 과세표준 세율 3억원 이하 1천분의 5 3억원 초과 6억원 이하 150만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) 6억원 초과 12억원 이하 360만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10) 12억원 초과 25억원 이하 960만원＋(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 13) 25억원 초과 50억원 이하 2천650만원＋(25억원을 초과하는 금액의 1천분의 15) 50억원 초과 94억원 이하 6천400만원＋(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 20) 94억원 초과 1억5천200만원＋(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 27)     1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우       2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우 과세표준 세율 3억원 이하 1천분의 5 3억원 초과 6억원 이하 150만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7) 6억원 초과 12억원 이하 360만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10) 12억원 초과 25억원 이하 960만원＋(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 20) 25억원 초과 50억원 이하 3천5600만원＋(25억원을 초과하는 금액의 1천분의 30) 50억원 초과 94억원 이하 1억1천60만원＋(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 40) 94억원 초과 2억8천660만원＋(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 50)        ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.    1. 「상속세 및 증여세법」제16조에 따른 공익법인등(이하 이 조에서 "공익법인등"이라 한다)이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우와 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우: 제1항 제1호에 따른 세율     2. 공익법인등으로서 제1호에 해당하지 아니하는 경우: 제1항 각 호에 따른 세율     3. 제1호 및 제2호 외의 경우: 다음 각 목에 따른 세율      가. 2주택 이하를 소유한 경우: 1천분의 27      나. 3주택 이상을 소유한 경우: 1천분의 50   2-1) 종합부동산세법 시행령 제4조의 4【일반 누진세율이 적용되는 법인 등】   ① 법 제9조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 납세의무자가 다음 각 호의 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우를 말한다.    1. 공공주택사업자(「공공주택 특별법」제4조 제1항 각 호에 해당하는 자로 한정한다)     2. 삭제 <2023.9.5>     3. 「주택법」제2조제11호의 주택조합     4. 「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자     5. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호의 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하고 있는 임대사업자로서 해당 민간건설임대주택과 다음 각 목에서 정하는 주택만을 보유한 경우      가. 법 제6조 제1항에 따라 재산세 비과세 규정을 준용하는 주택 및 「지방세법」제109조에 따라 재산세 비과세 대상인 주택      나. 「공공주택 특별법」제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택      다. 제4조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택   3) 종합부동산세법 제17조【결정과 경정】    ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.     1. 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택, 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우     2. 제8조 제4항 제2호에 따라 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우   3-1) 종합부동산세법 시행령 제10조【추징액 등】    ① 법 제17조 제5항 제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.     1. 합산배제 임대주택, 어린이집용 주택 또는 제4조제1항제21호에 따른 주택(이하 “합산배제 임대주택등”이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액     2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액   3-2) 종합부동산세법 집행기준 17-9-2 【합산배제 매입임대주택을 의무임대기간 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우 추징】    「종합부동산세법 시행령」 제3조에 따른 합산배제 매입임대주택으로 합산배제 적용을 받아왔던 임대주택을 의무임대기간 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감받은 종합부동산세를 추징한다.   3-3) 종합부동산세법 집행기준 8-3-13 【합산배제 임대주택에 대한 신고기한 경과 후 신청】    임대사업자가 합산배제 임대주택을 종합부동산세 신고기한이 경과한 이후에 합산배제를 신청하는 경우에도 「종합부동산세법」 제8조 및 동법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 규정이 적용된다.   4) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기 등】    ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.   5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】[시행 2024.2.17.] [2023.8.16.-19680호]    이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.     1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.     2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.      가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택      나. 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택     3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.     4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.      가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택     나. 「주택법」제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택      다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택      라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택      마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택     5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.     6. 삭제 <2020.8.18.>     6의2. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)는 제외한다]을 말한다.     7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.   6) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】[시행 2024.2.17.] [2023.8.16.-19680호]    ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.    ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.     1. 삭제 <2018.1.16>     2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택     3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택   7) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】[시행 2024.2.17.] [2023.8.16.-19680호]    ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.    ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.    ③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.    ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.     1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우     2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우   8) 도시 및 주거환경정비법 제16조 【조합의 설립인가 등】    ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다.   9) 도시 및 주거환경정비법 제25조 【재개발사업·재건축사업의 시행자】    ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.     1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법     2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법    ② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.   10) 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】    ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다.   11) 도시 및 주거환경정비법 제32조 【다른 법률의 인ㆍ허가등의 의제】    ① 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사 또는 해제(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계 법률에의한 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 있은 것으로 본다.     1. 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인   12) 도시 및 주거환경정비법 제86조 【이전고시 등】    ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.    ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.   13) 도시 및 주거환경정비법 제86조의2 【조합의 해산】    ① 조합장은 제86조제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.    ② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.    ③ 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다.    ④ 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조에도 불구하고 시장ㆍ군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다.    ⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 조합이 해산을 의결하거나 제3항에 따라 조합설립인가가 취소된 경우 청산인은 지체 없이 청산의 목적범위에서 성실하게 청산인의 직무를 수행하여야 한다.   14) 주택법 제15조 【사업계획의 승인】    ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.     1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장     2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수    ② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.    ③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.     1. 공구별 공사계획서     2. 입주자모집계획서     3. 사용검사계획서    ④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.    ⑤ 제1항 또는 제3항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.    ⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 한다.  다. 사실관계   1) 기초사실    가) 청구법인의 사업자등록 기본사항은 다음과 같다. (표 생략)    나) 청구법인의 2024년 귀속 종합부동산세 고지 내역(2024. 11. 21.)과 경정청구 내역(2026. 3. 17.)은 다음과 같다. (표 생략)    다) 경정청구 경정 결과, 청구법인의 주택분 과세대상 물건(146호실) 중 13호실은 미분양 주택으로 확인되어 부분인용 결정되었고, 쟁점임대주택(133호실)의 과세대상 물건은 다음과 같으며 모두 주거전용면적 149㎡ 이하이고, 공시가격 6억원 이하이다. (표 생략)    라) 쟁점임대주택의 등기사항전부증명서는 다음과 같다. (표 생략)   2) 청구법인이 제출한 자료는 다음과 같다.    가) 청구법인의 정관은 다음과 같다. (그림 생략)    나) 청구법인의 주택재개발 정비사업 사업시행인가 고시(2010. 10. 22)는 다음과 같다. (그림 생략)    다) 청구법인이 쟁점임대주택에 대해 E구청에 등록한 임대사업자등록증(2020. 8. 10.)은 다음과 같다. (그림 생략)    라) 청구법인의 쟁점임대주택에 대한 포괄양수도 계약서(2021. 12. 30.)는 다음과 같다. (그림 생략)    마) 청구법인이 쟁점정비사업에 대해 E구청에서 받은 사용승인서(2024. 2. 29.)는 다음과 같다. (그림 생략)    바) 청구법인은 주택임대업 사업자등록을 하고 쟁점임대주택에 대해 입주자모집공고(2024. 3. 28.)를 하였으며, 모집공고문은 다음과 같다. (그림 생략)    사) 쟁점정비사업에 대한 건물부분 이전고시(2025. 4. 4.)는 다음과 같다. (그림 생략)    아) 과세기준일 전(2024. 6. 1.) 임대 개시된 쟁점임대주택 30호실은 다음과 같으며, 2024년 9월까지 나머지 103호실도 임대 완료되었다. (그림 생략)   3) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.    가) 「종부세법」은 「민특법」과 별개로 의무임대기간 요건을 세법에 별도로 규정하고 있다며 참조한 2025년 종합부동산세 업무매뉴얼은 다음과 같다. (그림 생략)   4) 「종부령」 제3조 제1항 제4호 및 제7호와 「종부세법」과 「민특법」상 임대의무기간의 차이에 대한 2024년 종합부동산세 실무해석 책자의 내용은 다음과 같다. (그림 생략)  라. 판단 (주위적) 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부   청구법인은 쟁점임대주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제4호에 따라 종합부동산세 합산배제 대상임에도 처분청이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제7호에 따라 합산배제 대상에 해당하지 않은 것으로 보아 경정청구 거부한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.   「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제4호에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 요건을 모두 갖춘 주택을 합산배제 임대주택으로 규정하고 있고,   「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제7호에서는 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로서 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택을 합산배제 임대주택으로 규정하고 있다.   「민간임대주택에 관한 특별법」에서 ‘민간임대주택’이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택으로서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되며(제2조 제1호), 민간임대주택 가운데 민간건설임대주택에는 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’과 ‘주택건설사업자가 「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택’이 있고(제2조 제2호), ‘장기일반민간임대주택’이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다(제2조 제5호).   이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, ① 쟁점임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대를 목적으로 건설되었으며, 임대사업자인 청구법인은 국가로부터 임대주택에 관한 각종 지원과 세제 등 혜택을 받는 대신 임대의무기간 동안 임대주택을 처분하지 않고 임대할 의무를 비롯하여 각종 법령상 의무를 부담하여, 이를 통해 임차인은 장기간 거주 가능한 주택을 안정적으로 제공받을 수 있게 되는 점(대법원2017다48218, 2021. 9. 9. 판결), ② 과세기준일(2024. 6. 1.) 전 임대된 쟁점임대주택 30호실 및 과세기준일 이후 임대된 쟁점임대주택 103호실 모두 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제7호에 따른 임대의무기간(8년) 내에 양도되어 합산배제 임대주택에 해당하지 않으며, 그 취지에 부합한다고도 보기 어려운 점, ③ 「종합부동산세법」상 임대의무기간은 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대의무기간과는 별도로 규정하고 있는 세법상 고유의 요건으로서 별도로 판단되어야 하며 「종합부동산세법」은 소유자별 과세 세목이므로 「민간임대주택에 관한 특별법」(물건별)과 달리 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에 임대기간을 승계하지 아니하는 점 등에 비추어 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제4호에 따라 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제 대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.   따라서 처분청이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제7호에 따라 의무임대기간 내에 양도한 쟁점임대주택을 합산배제 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 청구법인에게 한 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (예비적) 청구법인은 일반 누진세율이 적용되는 법인이라는 청구주장의 당부   청구법인은 쟁점임대주택이 합산대상이라 하더라도 청구법인은 「도시정비법」 제25조에 따른 재개발사업 시행자이므로 일반 누진세율을 적용해야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.   「종합부동산세법」 제9조 제2항 제1호에서는 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 제1항 제1호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다고 규정하고 있고,   「종합부동산세법 시행령」 제4조의4 제4호에서는 「도시정비법」 제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자는 일반 누진세율이 적용되는 법인이라고 규정하고 있다.   이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 「도시정비법」 제25조에 따른 사업시행자로 일반 누진세율이 적용되는 법인이며 쟁점임대주택 수에 따라 과세표준과 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 하는 것이 타당해 보이므로 처분청이 단일세율을 적용하여 청구법인에게 한 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 6. 결론  이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 「국세기본법」제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.