별도세대와 공동 소유하는 주택 양도시 고가주택에 해당하는지 여부

요지 타인 소유 부분을 포함하여 양도 당시 실지거래가액 12억원을 초과하는 주택은 고가주택에 해당함 답변내용 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 주택 및 그 부수토지의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 ｢소득세법 시행령｣제156조의 고가주택에 해당하는 것으로 기존해석(서면인터넷방문상담5팀-2907, 2007.11.8.)을 참조하시기 바랍니다. ○서면인터넷방문상담5팀-2907, 2007.11.8. ｢소득세법 시행령｣제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원*을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것입니다. * 현행 12억원 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계  ○자매인 甲과 乙은 별도세대이며, ’25.08월 서울 소재 주택 및 토지를 丙에게 12.5억원에 일괄양도함 (단위 : ㎡) 구분 OO동 1-1번지 OO동 1-2번지 쟁점주택 A토지 B토지 면적 1층 45 84.3 47.4 2층 36.17 취득일자 2014.2.4.(2층, 2024.4월 증축) 2018.4.4. 소유주 甲과 乙 공동 甲 양도가액 8억원 4.5억원  *상기 주택은 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제하며, B토지는 주택과 한울타리에 있고 실제 주거용으로 사용되는 것으로 전제함  ○A토지 및 B토지의 면적 합계는 주택 정착면적 45㎡에 3배를 곱하여 산정한 면적 이내임     2. 질의내용  ○고가주택 판정 시 전체 양도가(12.5억원)액에서 甲이 소유한 토지면적 중 타인 소유 주택의 부수토지에 해당하는 양도가액(X)을 차감한 금액이 12억원에 미달하는 경우   -乙이 양도한 주택 및 부수토지를 고가주택에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있는지 여부     3. 관련법령 □소득세법 제89조【비과세 양도소득】  ①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.   1.파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득   2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득   3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략)   □소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】  ③제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략)   □소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】  ⑦법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.   1.｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율    가.｢수도권정비계획법｣제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배    나.수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배    다.수도권 밖의 토지 : 5배   2. 그 밖의 토지 : 10배   □소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】  ①법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다. (이하 생략)