주택임대소득 계산 시 주택 수 판단

요지 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 소득세법 제12조제2호나목 하단의 주택 수 계산에는 포함하는 것이나 소득세법 제25조제1항에 따른 주택임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 아니하는 것임 회신 귀 질의1의 경우, 상시 주거용으로 사용하는 건물이 아닌 경우에는 소득세법 제12조제2호나목 하단의 주택 수 계산에서 제외하는 것이며, 질의2의 경우, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 소득세법 제12조제2호나목 하단의 주택 수 계산에는 포함하는 것이나 소득세법 제25조제1항에 따른 주택임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 아니하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계  ○질의인은 아래와 같이 주택을 보유하고 있음    - A주택(아파트) 전세 임대 중    - B주택(아파트) 배우자가 가정어린이집으로 운영 중    - C주택(오피스텔) 전용면적 39m2, 기준시가 2억원 이하로 전세 임대 중 [’25.11월 전세계약 만료 후 전세금+월세 임대 예정] 2. 질의내용  ○ (질의1) 가정어린이집으로 운영 중인 주택의 주택임대소득 계산 시 주택 수 포함 여부 (질의2) 소형주택(40m2이하이면서 기준시가 2억원 이하)의 주택임대소득 계산 시 주택 수 포함 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 제12조【비과세소득】   다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.    2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득     나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  ○ 소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】  ① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.  ② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.   1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)   2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적  ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.   1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산   2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.    가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 재정경제부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람    나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람   3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산   4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.    가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산    나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산  ④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.  ○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】  ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다]을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4. 관련 사례 ○ 서면-2022-소득-5302, 2023.12.01.   「소득세법 시행령」제53조제3항의 주택임대소득의 총수입금액 계산 시 주택의 수는「소득세법 시행령」제8조의2에 따라 계산하는 것으로 외국인관광 도시민박업(게스트하우스)을 영위하는 사업을 위한 주거용 주택은 제외되는 것입니다.  ○ 서면법규과-214, 2014.03.10.   주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지「소득세법」제25조 제1항 및 같은법 시행령 제53조 규정에 따른 주택임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 아니하는 것임