임대주택 소유자가 자기관리형 주택임대관리업자와 위수탁 계약시 종부세 합산배제 적용 관련

요지 공동주택을 신축하여 장기일반민간임대주택으로 등록 후 자기관리형 주택임대관리업자와 위수탁계약을 체결하여 주거용으로 임대하는 경우 종합부동산세 합산배제 가능하며 주택소유주 및 주택임대관리업자 모두 종부령§3①(7)다목을 준수하여야 하는 것임 회신 귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢소득세법｣제168조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 甲이 임대목적으로 공동주택을 신축한 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하고 같은 법 제2조제10호제가목의 자기관리형 주택임대관리업을 영위하는 자와 주택임대관리 위․수탁 계약을 체결한 후 주택임대관리업자가 해당 주택을 주거용으로 전대(轉貸)하는 경우 (질의1)해당 주택에 대해 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제7호의 규정을 적용할 수 있는 것이며, (질의2)이 경우 주택소유주 및 주택임대관리업자 모두 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제7호다목을 준수하여야 하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계  ○甲은 공동주택 150세대를 신축하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호의 장기일반민간임대주택(건설임대)로 등록 후   -같은 조 제10호의 ‘자기관리형 주택임대관리업’을 영위하는 자와 위․수탁 계약을 체결하고 주거용으로 임대하고자 함   ※甲은 소득법§168에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으며, 신축된 공동주택은 주택임대 개시 당시 종부령§3①(7)의 요건을 충족한 것으로 전제함     2. 질의내용  ○甲이 임대목적으로 공동주택을 신축하여 장기일반민간임대주택(건설임대)으로 등록 후 민간임대주택법§2(10)가목의 자기관리형 주택임대관리업을 영위하는 자와 위․수탁계약을 체결하고 주택임대관리업자가 해당 주택을 주거용으로 임대(전대)하는 경우   -(질의1)甲이 보유하고 있는 공동주택에 종합부동산세 합산배제 임대주택(종부령§3①(7)) 규정을 적용할 수 있는지   -(질의2)합산배제 임대주택 규정을 적용할 수 있다면 임대료 증액제한(종부령§①(7)다)을 준수하여야 하는 자는 누구인지     3. 관련법령 □종합부동산세법 제1조 【목적】   이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.   □종합부동산세법 제2조 【정의】  5.“주택분 재산세”라 함은 ｢지방세법｣제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. ※지방세법 제105조 【과세대상】 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. ※지방세법 제107조 【납세의무자】  ①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.   □종합부동산세법 제7조 【납세의무자】  ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.   □종합부동산세법 제8조 【과세표준】  ①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.   1.대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다) : 12억원   2.제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원   3.제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원  ②(합산배제)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.   1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 ※민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 1.(민간임대주택) 임대 목적으로 제공하는 주택(오피스텔 등 포함)으로서 임대사업자가 주택임대사업자 등록(동 법 제5조)한 주택을 말함 5.(장기일반민간임대주택) 임대사업자가 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말함(아파트 제외) 6의2. (단기민간임대주택) 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말함(아파트 제외)   □종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】  ①(합산배제 임대주택)법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.   7.건설임대주택 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. (생략)    가.전용면적이 149제곱미터 이하로서 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것     1)생략     2)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 12억원   나.10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)   다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.   □종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】  ⑤관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.   1.제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우   □민간임대주택에 관한 특별법 제1조 【목적】   이 법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.   □민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  1.“민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.  2.“민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.   가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택  5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(｢주택법｣제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.  7.“임대사업자”란 ｢공공주택 특별법｣제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.  10.“주택임대관리업”이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음 각 목으로 구분한다.   가.자기관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸)하는 형태의 업   나.위탁관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과ㆍ징수 및 시설물 유지ㆍ관리 등을 대행하는 형태의 업  11.“주택임대관리업자”란 주택임대관리업을 하기 위하여 제7조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.   □민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】  ①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 ｢출입국관리법｣제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.  ②제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.   1.삭제 <2018.1.16>   2.민간건설임대주택 및 민간매입임대주택   3.공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택   □민간임대주택에 관한 특별법 제7조 【주택임대관리업의 등록】  ①주택임대관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록할 수 있다. 다만, 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자[국가, 지방자치단체, ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣제4조제1항에 따른 공공기관(이하 "공공기관"이라 한다), ｢지방공기업법｣제49조제1항에 따라 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)는 제외한다]는 등록하여야 한다.  ②제1항에 따라 등록하는 경우에는 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록하여야 한다. 이 경우 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 본다.   □민간임대주택에 관한 특별법 제11조 【주택임대관리업자의 업무 범위】  ①주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.   1.임대차계약의 체결ㆍ해제ㆍ해지ㆍ갱신 및 갱신거절 등   2.임대료의 부과ㆍ징수 등   3.임차인의 입주 및 명도ㆍ퇴거 등(｢공인중개사법｣제2조제3호에 따른 중개업은 제외한다)  ②주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.   1.시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무   2.그 밖에 임차인의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무   □민간임대주택에 관한 특별법 제13조 【위ㆍ수탁계약서 등】  ①주택임대관리업자는 제11조의 업무를 위탁받은 경우 위ㆍ수탁계약서를 작성하여 주택의 소유자에게 교부하고 그 사본을 보관하여야 한다.  ②제1항의 위ㆍ수탁계약서에는 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. ※ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제12조 【위ㆍ수탁계약서】  법 제13조제2항에서 "계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.  1. 관리수수료(위탁관리형 주택임대관리업자만 해당한다)  2. 임대료(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다)  3. 전대료(轉貸料) 및 전대보증금(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다)  4. 계약기간  5. 주택임대관리업자 및 임대인의 권리ㆍ의무에 관한 사항  6. 그 밖에 법 제11조제1항에 따른 주택임대관리업자의 업무 외에 임대인ㆍ임차인의 편의를 위하여 추가적으로 제공하는 업무의 내용 □민간임대주택에 관한 특별법 제15조 【자기관리형 주택임대관리업자의 의무】   임대사업자인 임대인이 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대관리를 위탁한 경우 주택임대관리업자는 위탁받은 범위에서 이 법에 따른 임대사업자의 의무를 이행하여야 한다. 이 경우 제7장을 적용할 때에는 주택임대관리업자를 임대사업자로 본다. <개정 2020.6.9>   □민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료】  ②임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.   □민간임대주택에 관한 특별법 제67조 【과태료】  ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.   4.제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자