상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 상속재산을 매수한 경우 시가평가 방법

요지 상속재산을 시가로 평가시 평가기간내에 당해 재산의 매매가액이 있는 경우로서 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 매수한 경우, 해당 매매가액이 시가에 해당하는 지 여부는 해당 재산의 거래경위, 매매가격 결정과정, 면적, 위치, 리모델링 여부 및 공동매수인들의 지분 규모 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임 답변내용 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제1호의 규정에 의하여 시가를 산정함에 있어 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액은 시가에 해당하는 것이나, 그 거래가액이 특수관계인과의 거래등으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가에 해당하는 것으로 보지 않는 것입니다. 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 상속받은 아파트를 평가기간 내에 양도하는 경우로서 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 매수한 경우 해당 매매가액이 시가에 해당하는지 여부는 평가기준일부터 매매계약일까지의 가격변동 요인과 거래 당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격결정 과정과 거래규모 등을 종합적으로 고려하여 해당 가액이 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 해당하는지 여부를 사실판단하여 결정할 사항입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ?                                                                       [문서번호] 사전-2024-법규재산-0628(2024.11.27.) [세목] 상증 [납세자회신번호] 법규과-2961 [제 목] 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 상속재산을 매수한 경우 시가평가 방법 [요 지] 상속재산을 시가로 평가시 평가기간내에 당해 재산의 매매가액이 있는 경우로서 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 매수한 경우, 해당 매매가액이 시가에 해당하는 지 여부는 해당 재산의 거래경위, 매매가격 결정과정, 면적, 위치, 리모델링 여부 및 공동매수인들의 지분 규모 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임 [답변내용] 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제1호의 규정에 의하여 시가를 산정함에 있어 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액은 시가에 해당하는 것이나, 그 거래가액이 특수관계인과의 거래등으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가에 해당하는 것으로 보지 않는 것입니다.  귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 상속받은 아파트를 평가기간 내에 양도하는 경우로서 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 매수한 경우 해당 매매가액이 시가에 해당하는지 여부는 평가기준일부터 매매계약일까지의 가격변동 요인과 거래 당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격결정 과정과 거래규모 등을 종합적으로 고려하여 해당 가액이 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 해당하는지 여부를 사실판단하여 결정할 사항입니다. [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】                                                                         1. 사실관계  ○ ’24.05.11. 피상속인 사망, 상속인은 甲, 乙, 丙임  ○ ’24.06.05. 상속재산 중 A아파트* 매도를 중개사무소에 의뢰, 중개사무소에서는 A아파트가 41년된 아파트로 내부 리모델링등이 되어 있지 않아 시세는 10.5억원 이라고 하였으며 매수자가 나타나 가계약을 10.5억원에 체결하고 가계약금 1천만원 수령    * A아파트는 4층 401호로 면적은 163.96㎡이며, 2024.6.28. 12.5억원에 계약된 유사재산(면적 163.97㎡, 5층)의 매매사례가액이 존재  ○ ’24.06.17. 상속인 乙의 자녀와 제3자가 가계약금에 대한 위약금 및 중개수수료를 부담하고 가계약을 취소  ○ ’24.06.19. 상속인 乙의 자녀와 제3자가 각 50% 지분으로 공동명의로 10.5억원에 취득하는 매매계약을 체결 2. 질의내용 ○ 상속재산을 시가로 평가시 평가기간내에 당해 재산의 매매가 있는 경우로서 상속인의 특수관계인과 비특수관계인이 공동으로 매수한 경우   - 당해 상속재산의 시가평가 방법(당해 재산의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지 여부)에 대하여 질의함 3. 관련법령 □ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】  ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.   1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액   2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액  ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.  ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.  ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.  ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. □ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】  ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.   1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.    가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우    나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)     1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액     2) 3억원   2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.    가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액    나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액   3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.    가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우    나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우     (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액     (2) 3억원    다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우    라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우  ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.   1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일   2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일   3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날  ③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.  ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.