매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록시 임대기간 계산방법

요지 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경 신고한 경우에는 민특령§34①(3)에 따라 임대기간 계산함 회신 거주자가 주택을 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 舊｢임대주택법｣ 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 같은 법 제2조제3호에 따른 매입임대주택으로 등록한 경우로서 임대의무기간 종료 전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제5호의 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제97의3에 따른 임대기간은 해당 매입임대주택의 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계  ○ ’15.10. 5. A주택을 매입임대주택(매입, 5년)으로 임대사업자 등록  ○ ’20. 3.20. A주택*을 장기일반민간임대주택 임대사업자로 전환            * 다가구주택으로 민특법§6⑤에 따른 자동말소대상에 해당하지 않음   2. 질의내용  ○ 舊 ｢임대주택법｣에 따라 매입임대주택으로 등록한 주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 장기일반민간임대주택으로 전환 시 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3 적용방법   3. 관련법령  □조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】   ①대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.    1.8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우    2.대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우  부칙 <제19199호, 2022.12.31>  제38조(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 등록을 한 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 과세특례에 관하여는 제97조의3제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.  □ 조세특례제한법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29527호로 개정되기 전의 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】   ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.   ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.   ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.    1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것    2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것    3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것    4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것   ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.   ⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.  □ 조세특례제한법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29527호로 개정된 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】   ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.   ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.   ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.    1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것    2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것    3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것    4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것   ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.   ⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다. 부칙<제29527호, 2019.2.12.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(생략) 제29조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치) ① 이 영 시행 전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 변경 신고한 경우에는 제97조의3제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. ② 이 영 시행일 현재 단기민간임대주택을 8년 초과하여 임대한 경우에는 제97조의3제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. <민간임대주택에 관한 특별법>  □민간임대주택에 관한 특별법(2020.08.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조 【정의】  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.   5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.   6.삭제 <2020.8.18>  □민간임대주택에 관한 특별법(2020.08.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 【정의】  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.   5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.   6.“단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.  □민간임대주택에 관한 특별법(2020.08.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조 【임대사업자의 등록】  ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.  ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.   1. 삭제 <2018.1.16>   2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택   3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택  ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.  □민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 개정되기 전의 것) 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】  ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.   1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.   2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.   3. 법 제5조제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점    가. 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점    나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날 □민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 개정된 것) 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】  ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.   1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.   2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.   3. 법 제5조제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 부칙<제31242호, 2020.12.10.> 제1조(시행일) 이 영은 2020년 12월 10일부터 시행한다. <舊 임대주택법>  □임대주택법 제2조 【정의】   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.    3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [｢주택법｣ 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다.   3의3. "준공공임대주택"이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다.  □ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】   ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. <개정 2009.3.25>    1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년    2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년    2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년    3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년    4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간  □ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】   ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <개정 2013.12.4>    1. 준공공임대주택: 임대 개시일부터 10년    2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년 4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)  □ 사전-2020-법령해석재산-0286, 2020.05.08.   거주자가 주택을 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢임대주택법｣(2011.08.04. 법률 제11021호로 개정된 것, 이하 같음) 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 같은 법 제2조제3호에 따른 매입임대주택으로 등록한 경우로서   같은 법 제16조에 따른 임대의무기간이 종료된 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제5호의 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우   ｢조세특례제한법｣ 제97의3에 따른 임대기간은 변경신고의 수리일부터 해당 매입임대주택의 임대의무기간을 역산한 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것이며,   ｢조세특례제한법｣ 제97의4에 따른 임대기간은 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록과 ｢임대주택법｣ 제6조에 따른 임대사업자등록을 하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것입니다.  □ 서면-2018-부동산-0650, 2018.12.07.   ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 단기민간임대주택을 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 해당하는 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우 장기일반민간임대주택등의 임대기간은 5년의 범위에서 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 포함하여 산정하는 것입니다.