감정평가에 따른 과세처분은 적법함

요지 감정평가에 따른 과세처분은 적법함 판결내용 판결 내용은 붙임과 같습니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 사 건 서울행정법원2025구합53415 상속세부과처분취소 원 고 송AA 외 6인 피 고 BB세무서장 변 론 종 결 2026. 6. 18. 판 결 선 고 2026. 8. 27.   주 문   1. 원고들의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다.   청 구 취 지   피고가 20XX. X. X. 원고들에게 한 20XX. X. X 자 상속세 X원 부과처분 중 주위적으로 X원을 초과한 부분을 취소하고, 예비적으로 X원을 초과하는 부분을 취소한다.   이 유   1. 처분의 경위 가. 망 X, X, X, X, X,(이하 ‘상속인들’이라 한다)는 아버지 송X(이하 ‘피상속인’이라 한다)이 20XX. X. X. 사망함에 따라 서울 XX구 XX동 X – X 대 X㎡(이하 ‘제1토지’라 한다)와 같은 동 X – X 도로 X㎡(이하 ‘제2토지’라 한다), 제1토지와 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)를 포함한 재산을 상속받았다. 나. 상속인들은 20XX. X. X. 구 상속세 및 증여세법(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다다) 제60조 제3항, 제61조가 정한 보충적 평가방법에 따라 이 사건 토지의 가액을 아래와 같이 평가하고, 이를 포함하여 상속세 X원을 신고하였다. (표 생략) 다. XX지방국세청장은 20XX. X. X. - 20XX. X. X. 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하면서 2곳의 감정평가법인(X평가법인, X평가법인)에 가격산정기준일을 20XX. X. X. 로 정하여 이 사건 토지에 대한 감정평가를 의뢰하였다(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다). 각 감정평가법인의 감정결과는 아래와 같다. (표 생략) 라. X지방국세청장은 X지방국세청 재산평가심의위원회의 시가인정 심의를 거쳐 피고에게 위 감정가액 평균액 X원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이 사건 토지의 시가로 통보하였다. 마. 피고는 20XX. X. X. 원고들에게 20XX. X. X. 상속분 상속세 X원(가산세 포함)을 결정 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) [인정근거] 갑 제1-4호증(가지번호 포함), 을 제1-4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지   2. 관계 법령  별지 기재와 같다.   3. 원고의 주장 가. 불특정 다수인이 사용하는 사실상 도로는 보상가격 등에 의하여 상속개시일의 시가가 확인되는 등 재산적 가치가 있는 경우를 제외하고 평가액은 0이다. 제2토지는 공부상 기재뿐 아니라 실질적으로도 다수가 공용하는 도로로서, 상속개시일 현재 효용이나 가치가 없다(제2토지에 대해 원고들이 당초 신고한 내역도 잘못되었다). 그뿐 아니라 제2토지에 대한 감정평가 자체가 위법하다(비교표준지 선정, 개별요인 비교치 산정, 평가기준일로부터 2년 이전 사례가격 산정). 나. 과세관청은 자의적인 기준에 따라 대상을 선별하고, 평가기준일을 벗어난 소급감정을 하여 재산권을 부당하게 침해하고 있다. 이 사건 감정평가액은 무효인 구 상증세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서에 의한 소급감정으로 무효이다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따르더라도 ‘상속세 신고기한 이후 결정기한 내’가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 존재하여야 하는데, 피고는 가격산정기준일은 상속일로 하고 있어 위 단서 규정에 반한다. 제2토지의 평가액이 0원이 아니더라도, 이 사건 토지는 모두 원고들 신고가액으로 상속세가 부과되어야 한다. 다. 이 사건 처분 중 상속재산가액을 주위적으로 ‘제1토지 신고가액, 제2토지 0원’으로 하여 계산한 정당세액을 초과하는 부분의 취소를, 예비적으로 이 사건 토지 모두 신고가액으로 계산한 정당세액을 초과하는 부분의 취소를 구한다.   4. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 제2토지 가액 평가의 적정성 앞서 든 증거, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지로부터 알 수 있는 아래 사정을 종합하면, 제2토지에 대한 감정가액은 그 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였다고 봄이 타당하다. 이 부분 원고의 주장은 받아들이지 않는다. 1) 제2토지는 인접 필지의 소유자를 포함한 특정인들이 주로 사용하는 것으로 보인다. 제2토지는 제1토지 및 X동 X-X, X, X, X(피상속인 소유 상가건물 및 다세대주택 부지), X-X(피상속인 소유 주택 부지), X-X(피상속인 처 X 소유 주택 부지), X-X(타인소유 부지, 다세대주택 위치), X-X(타인 소유), X-X토지(타인 소유)와 인접하여 있다. 제2토지는 피상속인과 그 처, 다세대주택 거주자 등 특정인들이 대로로 출입하기 위하여 한정적으로 사용하는 도로이고, 불특정다수인이 공용하는 도로라고 보기 어렵다. 2) 제2토지는 거래당사자들에 의해 경제적 가치가 있음을 전제로 거래되었다. 피상속인은 19XX. X. X. X인과 함께 제2토지를 공유하다가 20XX. X. X. 나머지 지분 X/X에 관하여 매매를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤다. 한편 금융기관은 피상속인에게 대출을 하며 제2토지 중 피상속인의 지분에 근저당권을 설정하기도 하였다. 제2토지에 경제적 가치가 있고, 피상속인을 포함한 거래당사자들이 이를 적극적으로 이용하여 왔다. 3) 제2토지에 관하여 각 감정평가법인은 공시지가기준법으로 평가하되, 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항에 따라 인근의 제1토지를 비교표준지로 선정하여 지가변동률, 지역요인, 개별요인 등을 고려하여 시산가액을 산정하고 XX동 X-X의 거래사례를 비교거래사례로 선정하여 위 시산가액과 비교거래사례를 빇하여 합리성을 검토하였다. 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 보기 어려운 이상 이를 존중하여야 하는데(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다69159 판결 참조), 이 사건 감정평가는 그 비교표준지 선정 및 개별요인 보정, 비교거래사례 산정 및 시점보정 등 별다른 하자가 발견되지 않는다(비교표준지가 감정대상과 반드시 지목이 같아야 할 필요도 없고, 제2토지를 사실상 사도에 준한다고 보아 비교표준지에 비하여 행정적 조건수치를 0.33.으로 한 것이 부당하다고 보기 어렵다. 각 감정평가법인은 비교거래사례에 대해 기준시점부터 평가기준일까지 지가변동률을 반영한 시점수정치를 적용하여 평가사례 단가를 산출하고 이를 기초로 보정치를 결정하였다). 나. 소급감정에 의한 토지가액 평가의 적정성 1) 관계 규정 및 관련 법리 가) 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항으 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격 ·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정한다. 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 상속재산의 경우 ‘수용가격 ·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월(이하 ‘평가기간’이라 한다) 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고, 그 단서에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세의 법정결정기한(상속세과세표준 신고기한부터 9개월)까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하면서, 제2호에서 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액’을 들고 있다. 나) 재산의 평가한 특정 시점을 기준으로 재산이 갖는 가치를 화폐 단위로 환산하여 산정하는 것을 말한다. 구 상증세법 제60조는 제1항에서 상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 ‘시가’에 의하여야 한다는 이른바 ‘시가주의’원칙을 선언하고 있고, 제2항에서는 여기서의 시가가 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 객관적 교환가격을 의미함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서, 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다. 이는 입법자가 시가주의에 근접한 평가방법을 선택할 수 있는 입법재량 내에서 사회 · 경제 현실의 변화에 기민하게 대응하면서도 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액의‘시가’를 공정하게 산정하기 위한 취지로서, 그 위임에 따라 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 과세대상에 대한 평가의 원칙과 기준을 구체적으로 정하고 있다. 나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것에 불과하다. 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다. 이러한 법리는 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 예정한 기간, 즉 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 과세관청이 공신력 있는 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정가액이 새로 존재하게 되는 경우에도, 위 단서 규정이 정한 요건이 모두 충족되고 그 감정이 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어져 해당 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정되는 한 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결). 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 객관적 교환가치에 부합하도록 상속 또는 증여재산의 가액을 산정하기 위해 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간’ 중에 속한 매매 등의 가액일지라도 이를 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 요건을 별도로 구체화 · 명확하하고 있는바, 이 역시 모법인 구 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결 참조). 다) 구 상증세법 시행령 제49조 제2항에 따르면, 제1항의 본문과 단서를 구분하지 않고, ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기간 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단한다’고 규정하면서, 제2호에서 ‘가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일’ 양자 모두를 규정하고 있다. 이를 체계적으로 해석하면, 평가기간 중 인정 시가에 관한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문이 적용되는 경우는 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두가 평가기간 이내에 속하는 때로 한정되고, 만일 이와 달리 위 두 날짜 중 어느 하나만 평가기간 이내에 속해 있는 경우에는 평가기간 외 인정 시가에 관한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용된다. 즉 가격산정기준일이 평가기간 내에 있다고 하더라도 감정가액평가서 작성일이 평가기간을 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간에 속해 있다면 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 규정이 적용된다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결, 대법원 2026. 5. 7. 선고 2024두54348 판결 등 참조). 2) 소급감정으로 위법한지 여부 상속세 또는 증여세와 같은 부과과세 방식의 세목의 경우, 납세자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 그 자체로는 조세채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준 및 세액을 결정하는 때에 조세채무가 비로소 확정된다. 그러므로 과세관청은 납세자의 신고와는 별도로 정당한 과세표준 및 세액을 조사 · 결정하여야 하는데 이를 위해서는 과세관청에 그에 관한 법적 권한이 부여될 필요가 있다. 납세자가 보충적 평가방법에 따라 상속세 또는 증여세를 신고 · 납부하였더라도 그 신고가액이 상속 또는 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이 아니라면, 과세관청은 별도의 조사를 통하여 그 객관적 교환가치를 확인하고 그에 부합하는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호의 가액을 기초로 해당 재산의 가액을 신고 내용과 달리 산정할 수 있다. 이와 같이 보는 것이 구 상증세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙 및 국세기본법 제14조의 실질과세원칙에도 부합한다. 관련 규정 및 관련 법리에 비추어 보면, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 모법인 구 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어나 무효라고 볼 수 없고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정이 정한 요건이 모두 충족되고 그 감정이 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어져 해당 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정되면 이는 시가로 볼 수 있으므로 과세관청의 소급감정이 조세법률주의 및 조세평등주의에 위배하여 위법하다고 할 수 없다. 소급감정으로 위법하다는 원고들 주장은 받아들이지 않는다. 3) 가격산정기준일이 평가기간 경과 후여야 하는지 여부 아래 사정들에 비추어 보면, 과세관청이 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 감정가액을 시가로 삼을 경우 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두 ‘시가 평가기간 경과 후 법정결정기한 내에’있어야 한다고 볼 수 없다. 이 사건 감정평가에서 가격산정기준일을 상속개시일로 한 것은 구 상증세법 제60조 제1항 본문에 따라 적법하다. 가) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 시가평가기간 내에 매매등이 있는 경우 그 매매사례가액 등을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있도록 규정하면서 같은 조 제2조 제2호에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 감정가액이 평가기간 이내에 해당하는지를 판단하여야 한다고 규정하여 감정가액의 경우 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문을 적용하기 위해서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두가 시가 평가기간 이내에 있어야 한다고 규정하고 있는데, 이는 감정에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다. 그러므로 그 반대해석상 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기간 외에 있거나, 그중 어느 하나만 평가기간 이내에 있는 경우에는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문이 적용될 수 없다. 그런데 같은 항 단서는 시가 평가기간 후 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없는 한 그 매매, 공매, 경매, 감정 등에 따른 가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가 산정의 기준이 되는 매매사례가액 등으로 인정할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 가격산정기준일이 반드시 시가 평가기간 후 법정결정기한까지의 기간 중에 있어야 한다고 규정하고 있지는 않다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 비주거용 부동산 시가 평가의 합리화를 도모함으로써 불공정한 평가관행을 개선하고 과세형평을 제고하기 위하여 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 감정 등이 이루어진 경우 일정한 제한 하에 그러한 감정가액 등도 시가로 인정할 수 있는 절차를 마련하고 있는 규정이므로, 이 경우 가격산정기준일이 평가기간 내에 있다고 하더라도 감정이 시가평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 내에 이루어진 것이라면 위 규정이 적용될 수 있다고 보아야 하고, 그러한 감정가액이 실질적으로 평가기준일 당시 증여재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있을 경우 이를 적법한 매매사례가액 등으로 인정할 수 있다고 봄이 상당하다. 나) 과세와 무관하게 감정이 존재하는 경우에 그 감정가격을 시가로 볼 수 있는지를 판단하는 경우와 달리, 과세를 위하여 새로이 감정을 실시하여 감정가격을 창출해내는 경우에는 그 가격산정기준일을 평가기준일(상속개시일)로 정하는 것이 공시지가 기준법에 따른 감정평가의 기본원칙에도 부합하고 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다’고 규정한 구 상증세법 제60조 제1항 본문의 시가주의 원칙에도 충실하게 된다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 근거하여 감정평가를 하는 경우 평가기간이 경과한 후의 시점을 가격산정기준일로 삼아야 한다고 본다면, 상속재산의 상속개시일 당시 가액을 평가함에 있어 그 가격산정기준일을 반드시 상속개시일부터 6개월 이상 경과한 시점으로 지정해야 한다는 결론이 되어 시가주의에 반하게 되고, 그 기간만큼 감정평가의 시점수정치가 올라가게 되어(공시기준일 연도와 그 다음연도 간의 지가변동률 등의 상승폭에 대하여 상속일과 과세관청이 지정한 가격산정기준일 간의 일수만큼 일할 계산되어 시점수정치가 올라가게 된다)그에 따라 감정가액도 적지 않게 증가될 수 밖에 없는바, 이는 허용될 수 없다. 다.소결론  제2토지 가액을 0원으로 하거나, 이 사건 토지의 상속재산가액을 신고가액으로 주장하는 원고 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 감정가액을 이 사건 토지의 시가로 보고 상속세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.   6.결론 원고들의 청구는 이유 없으므로 기각한다.