오피스텔과 주택을 보유하다 주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부

요지 오피스텔을 실제 업무용으로 사용하였음이 객관적으로 입증된 경우에 한하여 주택으로 보지 않아 나머지 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있음 결정내용 청구인이 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 사업자 등록을 하거나 부가가치세를 납부한 이력이 없으며 거주자들 또한 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 사업자 등록한 사실 역시 확인되지 않으므로 법인사업자와 임대차계약을 체결하였다는 사실만으로 쟁점오피스텔이 주택에 해당되지 않는다고 단정하기는 어렵다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ?   이 유 1. 사실관계 및 통지내용 가. AAA(이하 ‘청구인’이라 한다)는 1993.4.6. 시 구 동 아파트 (이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 취득하였고, 청구인의 배우자 BBB은 2009.8.21. 시 구 동 35-4, - 호(41.95㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하였고, 2016.7.부터 2025.2.까지 CC자산관리㈜(이하 ‘청구외법인’이라 한다)에게 임대하였다. 나. 청구인은 쟁점주택을 2024.10.2. 황 외 1인에게 1,950,000,000원에 양도하고, 1세대 1주택 비과세(12억원 초과분은 비과세 제외)에 해당하는 것으로 보아 2024.12.5. 양도소득세 32,798,800원을 신고납부하였다. 다. 지방국세청장(이하 ‘감사청’이라 한다)은 2026.4.7.부터 2026.4.24.까지 세무서장(이하 ‘통지관서’라 한다)에 대한 종합감사를 실시한 결과, 주택전대업을 영위하는 청구외법인이 쟁점오피스텔을 제3자에게 전대한 사실을 확인하여 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정할 것을 처분지시하였다. 라. 통지관서는 2026.7.14. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 583,973,838원에 대하여 과세예고통지하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 2026.8.11. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다. 2. 청구 주장 가. 쟁점오피스텔 취득 이후 임대차계약 현황 1) BBB은 2009.8.21. 산업개발㈜로부터 쟁점오피스텔을 신축 분양 받은 이후 2016.7.14.까지 임차인 조 등과 임대차 계약을 하고 월 임대료 700,000원을 매월 16일 BBB 명의 신한 금융계좌로 수령하였다. 2) 2016.7.15.부터 2025.2.14.까지는 청구외법인과 임대차계약을 체결(전대차 허락)하고, 청구외법인은 월 임대료 650,000원(2024.4.15. 이후 700,000원)을 매월 15일 BBB 명의 신한 금융계좌로 지급하였다. 쟁점오피스텔은 2025.2.14. 이후 임차인 청구외법인과 임대차계약이 종료(실효)된 이후 현재까지 공실 상태로 유지되고 있다. 나. 쟁점오피스텔 임대차계약 사실관계 등 오인에 기초한 결정 오류 1) 감사청은 통지관서에 대한 감사기간 중 쟁점오피스텔의 사실상 사용 용도 확인을 위해 쟁점오피스텔 관리사무소에 ‘거래사실확인서 (실제 입주자 내역 및 전입사실, 관리비 부과내역, 방문차량 주차정산 등)’를 발송하였고, 회신내용을 검토한바 쟁점오피스텔은 건축법상 업무시설로 구분되나 구조기능시설이 항시 주거용으로 사용가능한 상태로 유지 관리되고 있다는 판단하에 주거용으로 사용되는 것으로 보아 2주택 보유(쟁점주택 및 쟁점오피스텔)를 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하였다. 2) 그러나 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 임대차 계약 현황을 살펴보면 청구외법인이 쟁점오피스텔을 임차한 뒤 전대차계약을 체결하여 다시 제3자에게 재임대하는 형태의 전대업의 사업장에 해당한다는 구체적 사실관계를 감사청이 확인하지 못하고, 오피스텔 입주자를 BBB의 임차인으로 사실 관계를 오인하였다.   쟁점오피스텔임대차계약〔2016.7.15.～2025.2.14.〕현황  구 분 처분청 (오인) 결정 청구인 현황 ․ 임대차계약 내용 ․ 임대차계약 ․ 임대차계약 ․ 임대인 ․ BBB ․ BBB ․ 임차인(전대업자)   ․ 청구외법인 전대차계약  (부동산 임대․관리업영위 영리법인) ․ 임차인 ․ 오피스텔 입주자 ․ 오피스텔 입주자 다. 쟁점오피스텔이 항시 주거용으로 사용하였다는 법리적 오류 1) 쟁점오피스텔은 2009.8.21. 취득한 이후 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 업무시설(오피스텔)로 구청은 2009년부터 2025년까지 ①주택분이 아닌 건축물(업무시설) 기준으로 과세하였고, 재산세 과세증명서상 주택분 재산세 항목은 전 기간 과세사실 없음으로 기재되어 있고, ②대지 지분에 대한 토지분 재산세 역시 주택 부속토지가 아닌 별도합산방식으로 과세되었음이 확인된다. 2) 조과의 임대차계약(2015.1.15.～2016.1.14.)에 관하여도 주택 전입에 따른 확정일자 부여, 전입세대 신고 등 전혀 없으며, 동 임대차 계약 기간 중에도 건물 및 토지분 재산세는 주택분이 아닌 업무시설로 부과된 사실이 확인된다. 3) 쟁점오피스텔을 취득한 이후 현재까지 공부상으로나 지방세 과세행정상으로나 일관되게 업무시설이었음이 확인됨에도 감사청은 주거 가능한 구조 등의 사유로 주거용으로 사용되었다는 추상적 가능성만으로는 과세요건의 입증이 될 수 없다. 라. 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 임차인의 전대업 사업장〔2016.7.15.～ 2025.2.14.〕으로 사용하던 업무시설(임대 목적물)에 해당한다. 1) 2016.7.15. 작성된 ‘쟁점오피스텔 월세계약서’를 살펴보면 임대차 특약 사항으로 명시된 사항은 다음과 같다. - 임대인은 임차인의 전대차(단기임대)를 허락하며 전대에 의한 전차인 관리책임은 임차인에게 있다. - 임대료 지급은 BBB의 신한(110-***-*****) 금융계좌로 입금1)한다. 2) 또한 청구외법인이 2026.7.29. 작성한 확인서를 살펴보면 임대차계약과 관련하여 청구인의 주장과 일치되는 사실 내용을 재차 확인하고 있다. 3) 상기 증거자료로 제출된 임대차계약 내용이 갖는 법률적 의미는, 첫째, 임대인의 전대차 허락 사항이 포함된 임대차계약은 통상적 상거래 관행 및 세법적 측면에서도 정당한 법률적 계약 행위에 해당하며, 둘째, 임대차계약 당사자인 임차인 청구외법인은 부동산 임대․관리업을영위하는 영리법인으로서 쟁점오피스텔을 전대하는 경우 부가가치세법상 사업장에 해당하므로 그 성질상 업무용 임대자산(부동산임대 목적물)으로 보유하고 있음을 알 수 있다. 셋째, 임대인은 전대차를 허락하며 전대에 의한 전차인 관리책임은 임차인에게 있다는 사실은 임대 목적물에 대한 사용 권한 및 관리에 관한 권리일체가 임차인에 있으며 이에 따른 관리책임 또한 전적으로 전차인에게 있음을 전대차 계약 당사자간 서면으로 명시한 것으로 임대인은 전대차 계약 이후 전대업자인 임차인이 누구에게 재임대 할 것인지, 재임대차계약 조건, 재임대 방식 등 일련의 임대 목적물에 대한 운영․관리 일체의 사항에 대하여 관여할 계약상 지위에 있지 아니한다. 4) 이상과 같이 부동산 임대업을 영위하는 청구외법인이 전대업을 전제로 임차한 임대 목적물임에도 불구하고 감사청은 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 전대차계약을 전제로 한 임대차계약이라는 내용을 정확히 확인하지 못하였을 뿐 아니라 전대차계약 사실 관계를 오인하여 주거용으로 사용되었다고 판단한 것은 전대차계약이 갖는 법적 의미를 부정하는 위법․부당한 처분이라 사려된다. 라. 쟁점오피스텔이 청구외법인의 전대업 영위 사업장이라는 보충자료 청구외법인은 부동산 임대관리업을 목적으로 설립된 영리법인으로쟁점오피스텔을 제3자에게 다시 임대하는 전대업을 영위하고 있다는 증거자료를 살펴보면 첫째, ‘쟁점오피스텔월세계약서’〔2016.7.15.∼2025.2.14. BBB↔청구외법인] 및‘청구외법인 확인서’를 통하여 임차인이 전대업을 영위한다는 사실이 입증되고, 둘째, 청구외법인은 BBB과 임대차계약 이후 전대업자의 지위에서 쟁점오피스텔을 목적물로 하여 제3자인 김와 전대차 계약서를 작성 하였다는 사실이 ‘쟁점오피스텔 월세계약서’〔2024.8.21.∼2024.11.21. 청구외법인↔김를 통해 확인되고, 셋째, 청구외법인은 쟁점오피스텔의 전대차계약 내용에 따라 쟁점오피스텔 임대인 지위에서 임차인 김와 전대차계약을 체결하고, 김로부터 보증금과 월 임대료를 법인명의 계좌로 수령하고 있음이 월세계약서 특약사항에 의하여 확인된다. 마. 청구인의 현 상황 본건 청구 사실 내용과는 직접 관련 없는 부차적인 상황이나 청구인의 처지를 부기하여 말씀드린다. 청구인은 만 84세의 고령으로 중증 심부전과 당뇨 등 기저질환으로 거동이 자유롭지 못하고 최근 입원과 퇴원을 반복하는 중이며, 남은 날들을 기약하기 어려운 상황이다. 이에 본건에 관한 일체의 사항을 사위에게 위임하여 진행하고 있다. 오랜 세월 납세의무를 다해 온 노년의 청구인에게 이번 사안은 큰 부담과 근심이 되고 있으며, 가족들 또한 불복 절차가 길어지는 동안 청구인의 건강을 깊이 염려하고 있다. 모쪼록 제출된 사실관계와 객관적 증거에 기초하시어 실질에 부합하는 공정하고 현명한 결정을 내려 주시기를 간곡히 부탁 드린다. 3. 감사청 의견 가. 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용이 가능할 뿐만 아니라 실제로도 주거용으로 선호되는 것으로 확인된다. 1) 쟁점오피스텔은 옵션으로 세탁기, 싱크대, 가스레인지가 갖추어져 있는 방 1개와 화장실 1개 구조의 오피스텔로 주거용으로 사용이 가능하며, 실제로 쟁점오피스텔에 대한 거주 후기, 중개 내용 등을 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있다. 2) 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 쟁점오피스텔이 포함된 1개 동에 대한 확정일자 신청 건수는 281건, 전입이력은 1,445건으로 이는 실제로 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용가능함을 보여준다. 나. 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 이후 쟁점오피스텔은 일관되게 업무시설로 사용하였다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 쟁점오피스텔은 업무시설로 계속하여 사용하였다고 보기 어렵다. 1) BBB은 쟁점오피스텔을 2009.8.21. 매매로 취득하여 현재까지 약 17년간 보유 중이나, 쟁점오피스텔을 소재지로 하는 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고한 사실이 없다. 부가가치세법상 사업자등록 의무가 있으나, 법적 의무를 다하지 않고 쟁점오피스텔을 사업용도로 사용하였다고 주장한다는 것은 타당하지 않다. 2) 청구인은 감사기간 중 세법절차에 대한 인식 부족으로 쟁점오피스텔의 사업자등록을 못 했을 뿐 실제로 업무용 시설로 소규모 임대를 해왔다고 소명하였으나, BBB은 2003.12.31. 서울특별시 송파구 방이동 소재의 다른 오피스텔을 취득하여 임대업으로 사업자등록(간이사업자)을 하고 2009.8.10. 해당 오피스텔을 양도 후 폐업한 사실이 있다. 3) 또한, BBB이 쟁점오피스텔을 취득한 이후 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 납세자 역시 확인되지 않으며 오히려 쟁점오피스텔에는 아래와 같이 전입 이력이 확인된다.  쟁점오피스텔 전입자 내역 성명 전입기간 김OO 2013.12.26.∼2019.5.8. 서OO 2015.5.12.∼2015.12.3. 전OO 2015.5.12.∼2015.12.3. 다. 쟁점오피스텔은 쟁점주택의 양도 당시 주거용으로 사용하였다고 보아야 한다. 1) 부가가치세과-1136(2011.9.29.) 해석례는 사업자가 오피스텔을 임대하고 그 대가를 받는 경우 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 사업을 위하여 사용하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것으로서 임차인이 사업을 위하여 사용하는 것인지 또는 상시 주거용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 판단하는 것이라고 밝히고 있다. 2) 단지 전대를 전제로 하는 임대차계약을 체결하였다는 이유로 쟁점오피스텔이 사업용으로 사용되었다고 볼 경우 1세대 1주택 비과세를 위해 악용할 수 있는 것으로 이는 엄격한 해석이 적용되어야 할 감면혜택의 취지의 맞지 않아 실제 최종 사용인의 사용 용도로 주택 여부를 판단하여야 한다. 3) 청구외법인은 주택전대업을 영위하는 법인으로 청구외법인의 사업자등록 내용, 사업자등록부터 최근까지의 부가가치세 신고내용, (세금)계산서 발급내용, 법인세 신고내용 등을 볼 때 쟁점오피스텔 외 다수의 주택에 대한 전대업을 영위하고 있는 것으로 판단되며, 공인중개사 사무실에 대한 임차료 외에 부가가치세 과세대상으로 신고한 내용은 확인되지 않는다. 4) 또한 청구인과 청구외법인이 2016.7.15. 작성한 임대차계약서의 특약사항을 보면 싱크대 교체, 침대, TV, TV받침대 설치에 대해 언급된바, 주거용으로 전대하기 위함으로 보인다. 5) 청구인이 제출한 근거서류에 의해 확인되는 양도일 현재 청구외법인과 쟁점오피스텔에 대해 전대차계약을 체결한 김는 전대차계약서에서 전입을 금지하여 전입하지 못하였을 뿐 김의 소득 지급처, 현재 주소지 등을 고려할 때 김는 쟁점오피스텔에 거주한 것으로 판단된다. 라. 결론 상기 검토한 바와 같이 청구인의 주장과 같이 쟁점오피스텔이 전대업의 사업장에 해당할 수는 있으나, 전대법인인 청구외법인의 사업내용, 쟁점오피스텔의 물건 상세내용, 전입이력, 사업자등록 내역, 양도일 현재 임차인의 상황 등을 종합하여 고려 할 때 쟁점오피스텔은 사업용 시설이 아닌 주택에 해당하므로 이 건 통지는 정당하다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 과세예고통지의 당부 나. 관계법령 1) 국세기본법 제14조【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조【정의】 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 3) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 4) 주택법 제2조【정의】 4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 5) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 6) 소득세 집행기준 가. 12-8의2-4 [오피스텔 임대소득에 대한 과세여부 등] ① 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용인 경우는 제외한다)으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당한다. ③ 과세기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간 동안 발생하는 주택임대소득은 과세한다. 다. 사실관계 1) 청구인 세대 부동산 취득내용 및 쟁점오피스텔에 관한 사항 가) 청구인의 세대별 주택보유현황을 조회한 결과 세대주는 BBB이고, 세대원은 청구인이며, 쟁점주택 양도일 기준 청구인세대는 쟁점주택과 쟁점오피스텔 총 2건의 부동산을 보유한 것으로 확인된다. 나) 청구인은 1993.4.6. 취득한 쟁점주택을 2024.10.2. 양도하고 발생한 전체 양도차익 1,824,227,200원 중 1,122,601,354원을 비과세 양도차익으로 보아 계산한 양도소득세 32,798,809원을 신고납부하였다.  쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 통지관서 경정내용 (단위:백만원) 구분 신고 경정 비고 양도가액 1,950 1,950 고가주택 취득가액 110 110   전체양도차익 1,824 1,824   -비과세 양도차익 1,123 0   -  과세 양도차익 702 1,824   장기보유특별공제 561 547   양도소득금액 140 1,277   과세표준 138 1,274   산출세액 33 507   가산세 0 110   다) 청구인의 배우자 BBB은 2009.8.21. 쟁점오피스텔을 취득하였고, 현재 보유중에 있다. 쟁점오피스텔은 지하1층, 지상15층 규모로 건축물대장상 2층부터 15층까지 오피스텔로 등재되어있다. BBB은 쟁점오피스텔에 대하여 부동산임대 사업자등록을 신청하지 않았고, 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 등록한 사업자는 없으며 쟁점오피스텔에 대하여 확정일자를 신청한 이력 역시 없는 것으로 나타난다.   2) 청구인이 제출한 증빙자료에 대한 확인내용 가) BBB은 쟁점오피스텔을 2009년에 취득하여 2016.7.14.까지 임차인 조과 임대차계약을 하고, 임대료를 받았다고 주장하며 2015.1.15. 체결한 월세계약서와 계좌거래내역을 제출하였다. (최초 계약서는 장기간 경과로 미보관으로 소명) 나) 조과의 임대차계약이 종료된 후 2016.7.15. 청구외법인과 월세계약을 체결하고, 청구외법인으로부터 2025.2.14.까지 매월 임대료를 계좌로 지급받았고 이에 대한 입증자료로 월세계약서와 계좌거래내역을 제출하였다. 다) 청구인에게 상기 월세계약서 외에 청구외법인과 추가로 작성한 임대차계약서가 있는지 문의한바, 구두로 임대계약을 연장하여 별도로 작성한 임대차계약서는 없으며 실제 임대계약의 존재를 확인하기 위해 청구외법인이 작성한 확인서를 증빙자료로 제출하였다.   라) 청구외법인은 2016.7.19. 개업하여 주택전대업을 주종목으로 영위하는 법인사업자로 사업장 소재지는 시 구 동  1210호이다. (쟁점오피스텔과 같은 건물) 청구외법인의 법인세 신고내역을 확인한바 부동산 임대수입이 매출액의 100%를 차지하고 있으며, 임대료 수입에 관하여 세금계산서를 발행한 사실은 없는 것으로 확인된다. 마) 한편, 청구외법인은 쟁점오피스텔을 제3자에게 전대한 증빙으로 2024.8.21. 임차인 김와 체결한 월세계약서를 제출하였는바, 제출된 계약서가 흐려 주요내용을 기재하면, 계약기간은 2024.8.22.부터 2024.11.21.(3개월)로, 보증금은 2백만원, 월세는 50만원이다. 계약서 특약사항에는 ‘주민등록증 이전불가’와 월세를 지급할 계좌번호로 청구외법인의 계좌가 기재되어 있다. 청구외법인이 김 외에 다른 사람과 전대차를 체결한 사실관계에 대하여는 증빙자료를 제출한 바 없다. 바) 청구인은 감사청이 전대차사실을 인지하지 못하였다는 주장내용이 있어 심리담당자가 감사청에게 문의한바, 청구외법인과 김와의 임대차계약 사실관계를 알고 있었으나 실제 쟁점오피스텔의 사용여부에 따라 주택여부를 결정하여야 한다는 의견이라고 답변하였다. 사) 청구인은 감사기간 중 김로부터 아래와 같은 확인서를 받아 감사청에 제출한 사실이 있다. 김의 주민등록상 초본을 열람한 결과 2024.8.16.에 도 시 구에 주소를 두고 있었으며 2025.5.12. 시 구 동  12**호(쟁점오피스텔과 같은 건물)로 전입한 것으로 확인된다. 김는 2023년과 2024년에는 시 구 동에 소재한 회사에서 사업소득이 발생하였고, 2025년부터는 동일회사에서 근로소득이 발생한 것으로 지급명세서가 확인된다.   3) 감사청과 통지관서가 제출한 증빙자료   가) 감사청은 쟁점오피스텔에 대한 도면과 내부사진, 인터넷에서 쟁점오피스텔에 관한 매물정보 등을 제출하며 쟁점오피스텔을 실제로 주택으로 사용하였다고 주장하고 있다. 나) 쟁점오피스텔에는 총 3건의 전입이력이 확인되며, 확정일자를 신청한 이력은 없으나 쟁점오피스텔과 같은 동에는 확정일자 신청한 이력이 다수 확인되기때문에 감사청은 쟁점오피스텔이 주로 주거용으로 사용되고 있다고 주장하고 있다. 다) 통지관서는 2026.4.8. 쟁점오피스텔 관리사무소에 입주자관리카드 및 전기수도량 확인을 요청하는 문서를 발송하였고, 이에 관리사무소는 입주자 관리카드는 보관하고 있지 않으며 2021.1.부터 2026.2.까지 관리비 고지서를 통지관서에 제출하였다. 고지서를 확인한바, 매달 부과된 전기료 및 수도료가 상이하나 한달을 기준으로 세대전기료는 약 14,000원~63,000원, 수도료는 1만원~14,000원 가량 부과된 것으로 나타난다. 라) 또한, 청구인은 BBB 명의로 쟁점오피스텔을 취득한 2009년부터 세법 절차에 대한 인식 부족으로 사업자를 미등록하였다고 감사기간 중 소명한 사실이 있으나, 감사청이 BBB의 사업이력을 확인한바 2002년에 이미 시 구 동 오피스텔을 보유하면서 부동산 임대 사업자등록을 영위한 사실이 있다고 반박하였다. 라. 판단    청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 보아 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 감면에 해당한다고 주장하나,    ‘소득세법’ 제88조제7호는 주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 정의하고 있다.   오피스텔은 일반 업무시설로 업무를 주로 하며 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이기는 하나 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실질과세원칙에 따라 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 1세대 1주택의 비과세 요건 등과 관련하여 ‘소득세법’ 제88조제7호에서 정한 주택으로 보는 것이 타당하다고 대법원은 판시한바(대법원2004두14960, 2005.4.28.),    청구인은 주택전대업을 영위하는 청구외법인과 2016.7.15. 월세계약을 체결하였고 청구외법인이 쟁점오피스텔을 사업장으로 사용하였기 때문에 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것이라고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 사업자 등록을 하거나 부가가치세를 납부한 이력이 없으며 거주자들 또한 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 사업자 등록한 사실 역시 확인되지 않으므로 법인사업자와 임대차계약을 체결하였다는 사실만으로 쟁점오피스텔이 주택에 해당되지 않는다고 단정하기는 어렵다.    또한, 쟁점오피스텔의 도면을 보면 싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨 등이 갖추어져 있는 것으로 보이고 월세계약서에도 씽크대, 침대, TV가 비치된 사실이 확인되어 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하기에 적합한 상태라 할 수 있으며 2013년과 2015년에는 임차인이 쟁점오피스텔에 전입신고한 이력도 3차례 확인된다.    쟁점오피스텔을 2024년 8월부터 약 3개월 간 청구외법인과 임대차계약을 체결한 임차인은 경기도 용인시에 주소를 두었으며 쟁점오피스텔은 단기 업무용 숙소 및 사무실 용도로 임차하였다는 내용의 확인서를 제출하였지만 해당 임차인은 쟁점오피스텔의 임대차계약이 종료된 이후 2025.5.12.에 쟁점오피스텔과 같은 건물에 전입신고를 한 점, 임차인의 직장과 쟁점오피스텔과의 지리적 위치, 수도사용량 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 보기에 부족하다.     이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합할 때, 청구인에게 양도소득세 비과세를 부인한 과세예고통지는 정당한 것으로 판단된다. 5. 결론   이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ‘국세기본법’ 제81조의15제5항제1호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. 1) 청구인은 2016년부터 약 8년 6개월 동안 총 102회에 걸쳐 청구외법인(현 법인명:자산관리(주))이 BBB의 신한은행 계좌로 월세를 지급한 금융거래내역을 제출함