｢업무용→주거용→업무용｣으로 용도변경한 경우 장기보유특별공제액 적용을 위한 보유기간 계산

요지 장기보유특별공제가 배제되는 주택을 업무용으로 용도변경 한 경우 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 B오피스텔 취득일부터 양도일까지의 기간 중 업무용으로 사용한 기간으로 하는 것임 답변내용 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, A주택을 소유한 1세대가 B오피스텔을 취득하여 비주거용으로 사용하다가 주거용으로 용도변경한 후 ｢舊소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호)｣ 제104조제7항에 따라 양도소득세가 중과되는 주택(B오피스텔)을 2021.8월에 다시 비주거용으로 용도변경하여 사용하다 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제95조제2항의 장기보유 특별공제액 계산을 위한 보유기간은 우리청 기존 해석(사전-2021-법령해석재산-0939, 2021.11.08.)을 참고하시기 바랍니다. ○사전-2021-법령해석재산-0939, 2021.11.08. 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법｣ 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계  ※甲세대의 주택 보유 현황은 아래와 같음  ➊서울 소재 A주택   -’87.3월 甲의 배우자가 서울 소재 A주택 취득   -’19.9월 甲의 배우자 사망으로 A주택을 자녀 2명이 공동으로 상속받았으며 A주택에서 甲, 자녀 2명은 동일세대로 함께 거주  ➋서울 소재 B오피스텔(2017.8.3.부터 조정대상지역으로 지정)   -’04.10월甲은 B오피스텔을 취득 후 업무용(비주거용)으로 임대   -’14.10월B오피스텔을 주거용으로 용도변경 후 주택으로 사용   -’21.8월B오피스텔을 업무용(비주거용)으로 용도변경      *2018.4.1. ~ 2022.5.9. 기간 중 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택에 대해 장기보유 특별공제 배제   -’25.12월B오피스텔 업무용(비주거용)인 상태로 양도   2. 질의요지  ○A주택을 소유하는 1세대가 업무용(비주거용)으로 사용하던 B오피스텔을 주거용으로 용도변경 하였다가   -소득법§104⑦이 적용되는 B오피스텔(조정대상지역 소재)을 주거용에서 다시 업무용(비주거용)으로 용도변경 후 양도하는 경우 장기보유 특별공제율 적용을 위한 보유기간 계산 방법   3. 관련 법령 □ 소득세법 제88조 【정의】  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.   □ 소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】  ①양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.  ②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.   <표1 : 1세대1주택 외> 보유 기간 3년 4년 5년 6년 7년 8년 9년 10년 11년 12년 13년 14년 15년 이상 공제율 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30   <표2 : 1세대1주택> 구분 3년 4년 5년 6년 7년 8년 9년 10년 이상 공 제 율 보유기간 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 거주기간 12(8*)% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 합계 24(20*)% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80%  ③제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.  ④제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.  ⑤ 제2항 단서에도 불구하고 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택*(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 제1호에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 제2호에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <신설 2023.12.31>   1. 보유기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율. 다만, 다음 계산식에 따라 계산한 공제율이 100분의 40보다 큰 경우에는 100분의 40으로 한다. 주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표1에 따른 보유기간별 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율   2. 거주기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 제2항 표2에 따른 거주기간별 공제율  ⑥제5항제1호 및 제2호에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 기산한다. 다만, 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 아니한 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 기산한다. <신설 2023.12.31>   □ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】  ⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.   1.｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택   3.조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택   □ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】  ①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.   12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택    가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택   □ 소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】  ①법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.   12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택    가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택