임대의무기간 1/2이상을 임대한 단기임대주택을 재건축 철거예정 사유로 자진말소한 경우, 말소 후 5년이내 거주주택 양도 시 특례 적용 여부

요지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 폐지된 유형의 민간임대주택의 임대사업자가 임대의무기간의 1/2이상을 임대한 후 해당 임대주택이 재건축사업으로 멸실되기 전 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정된 사유로 말소 신청하여 임대등록이 말소된 경우는 ｢소득세법 시행령｣ 제155제23항제1호를 적용받을 수 없는 것임 답변내용 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조제6호의 단기민간임대주택의 임대사업자가 같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 후 임대의무기간 내 등록말소를 신청하는 경우로서 해당 임대주택이 재건축사업으로 멸실되기 전 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항제1호 및 같은 법 시행령 제34조제3항제4호에 따라 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정된 사유로 말소 신청하여 등록이 말소된 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제23항에 따라 같은 영 제155조제20항의 비과세 특례를 적용할 수 없는 것입니다. 끝. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ? 1. 사실관계 A주택 ’95.12.12.   ’18.3.9. ’21.8.4. ’21.12.8. ’22.12.22.   --- ∥----------------------------------------------------------- 신축취득   임대등록(4년) 관리처분계획인가 등록말소 멸실         (1+1 입주권) (재건축)       ’09.10.26.       ’25.10.27. ---- ∥-------------------------------------------------▴---   증여취득       양도 B주택  ○’95.12.12. A주택 소유권보존(신축)  ○’09.10.26. B주택 증여취득  ○’18.3.9. A주택 임대등록(4년, 단기)  ○’21.8.4. A주택 관리처분계획인가(조합원입주권 2개로 전환)  ○’21.12.8. 임대주택 말소신청하여 임대등록 말소＊(민간임대주택법§43에 따른 임대의무기간 1/2이상 경과)  ＊(말소사유) 관계법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되거나 철거된 경우(민특법§43④(1), 민특령§34③(4)) ○임대주택 최종 임대차계약기간 → ’20.05.30.∼’22.05.29. ○’22.12.22. A주택 멸실  ○’25.10.27. B주택 양도(취득 후 양도 시까지 거주) 2. 신청내용  ○ ’20.8.18. 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”)상 임대의무기간이 종료됨에 따라 등록이 말소되는 유형의 단기임대주택(아파트)이   -｢도시 및 주거환경정비법｣상 재건축사업으로 멸실되기 전 민간임대주택법§43④(1)에 따른 재건축에 의한 철거 예정을 사유로 임대등록 말소를 신청하여 등록이 말소된 경우로서   - 해당 임대주택을 보유한 1세대가 임대등록이 말소된 후 5년 이내 거주주택 양도 시 「소득세법 시행령｣ 제155조제23항제1호*에 따라 같은 영 제155조제20항의 비과세 특례를 적용 받을 수 있는지 여부 * 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2이상 임대요건 충족 3. 관련법령 □소득세법 제89조 【비과세 양도소득】  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득    가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택    나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】  ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 범위】  ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.   1.거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것   2.장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.  ㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.   1.「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)   2.「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우 <민간임대주택에 관한 특별법> □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)【정의】   5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.   6. 삭제 <2020.8.18.>   부 칙 <법률 제17482호, 2020. 8. 18.> 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)  ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.  ② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 【정의】  5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.   6."단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】  ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.   6. 제43조제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우   11.제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우  ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】  ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.  ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.   1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우   3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】  ② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간(같은 조 제1항에 따른 임대의무기간을 말한다. 이하 같다) 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다 ③ 법 제43조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호, 제5호나목 및 제6호부터 제8호까지의 경우로 한정한다.   4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우  ⑥ 법 제43조제4항에 따른 말소 신청에 관하여는 제5조제4항을 준용한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제5조【임대사업자 등록의 말소】  ④ 법 제6조제1항제3호 또는 제11호에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 이 경우 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 제출받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송해야 한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제4조의5 【임대사업자 등록의 말소】  ① 영 제5조제4항에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 별지 제6호의7서식의 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.   1. 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류   2.별지 제6호의8서식의 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서(법 제6조제1항제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것을 말한다) □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제17조 【민간임대주택의 양도 허가신청 등】  ① 영 제34조제2항에서 "국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류"란 각각 별지 제20호서식의 신청서 및 다음 각 호의 서류를 말한다.   1. 양도의 구체적인 사유를 적은 서류   2. 양도가격 산정의 근거서류(이하 생략)  ④ 법 제43조제4항 및 영 제34조제6항에 따라 등록 말소를 신청하려는 자는 별지 제6호의7서식의 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.