주택을 신축하여 판매하는 경우 토지등 양도소득 과세특례 적용 여부

요지 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용함에 있어서 주택을 신축하여 판매하는 내국법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 기준면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제4항제4호의 규정에 따라 토지등 양도소득에 대한 추가과세를 적용하지 않는 것임 회신 ｢법인세법｣ 제55조의2 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용함에 있어서 주택을 신축하여 판매하는 내국법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 기준면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제4항제4호의 규정에 따라 토지등 양도소득에 대한 추가과세를 적용하지 않는 것입니다. 이 경우 해당 법인이 주택신축판매를 고유업무로 하고 있는지 여부, 건설업 면허보유 여부에도 불구하고 법인이 자기의 책임과 계산하에 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우에도 적용하는 것이며, 해당 주택이 국민주택규모를 초과하였는지 여부와 무관하게 적용하는 것입니다. 상세내용 PDF로 보기 상세내용 안에 있는 표나 도형 등이 제대로 표시가 되지 않을 경우... ?   1. 사실관계   ○ ㈜*****(이하 ‘질의법인’)은 분양대행업을 영위하는 법인으로 보유하고 있는 토지에 주택을 신축하여 분양할 예정임   2. 질의내용   ○ 법인이 주택을 신축하여 분양하는 경우, 해당 법인의 업종, 건설면허 보유 여부, 주택 면적에 따라 ｢토지등 양도소득 과세특례｣ 적용이 달라지는지 여부   3. 관련법령  ○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】  ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. <중략>   2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다. <중략>  ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.   1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득   2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득   3. ｢도시 및 주거환경정비법｣이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득   ○ 법인세법 시행령 제92조의2【토지등양도소득에 대한 과세특례】   ② 법 제55조의2제1항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날에 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날에 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.   1. 해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다. <중략>   2. 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택   3. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택   4. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 기획재정부령으로 정하는 주택 <중략>  ④ 법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.   4. 주택을 신축하여 판매(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득   가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)   나. 건물이 정착된 면적에 5배(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적   ※ [참고] 舊 법인세법 제100조 【비과세】             * 2002.01.01. 법률 제6558호로 개정되기 전의 것  ① 다음 각 호의 소득에 대하여는 특별부가세를 과세하지 아니한다.   1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득   2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득   3. 국유재산법 제55조의 규정에 의하여 청산절차에 관한 특례적용을 받는 회사로 지정된 법인이 토지등을 양도함으로써 발생하는 소득   4. 한국토지공사법에 의한 한국토지공사가 동법에 의한 토지개발사업으로 조성한 토지중 주택건설용지로 양도함으로써 발생하는 소득   5. 주택을 신축하여 판매(賃貸住宅法에 의한 建設賃貸住宅을 同法에 의하여 分讓하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득